Inhaltsverzeichnis
Der Wert eines Hauses bzw. einer Immobilie und des entsprechenden Grundstückes ist eine sehr wichtige Information, die für die verschiedensten Anlässe benötigt und wichtig werden können. Aus diesem Grund wird im Folgenden der Begriff des Wertgutachtens genauer betrachtet und die wichtigsten Fakten erläutert, die in diesem Zusammenhang von großer Bedeutung sind.
Was ist ein Wertgutachten?
Das Wertgutachten stellt eine besondere Form der Immobilienbewertung dar, die von kompetenten Gutachtern durchgeführt wird und für verschiedene Zwecke optimal verwendet werden kann. Das Wertgutachten ist dabei sehr aussagekräftig und fundiert, sodass es für einen selber eine tolle Hilfe ist, sich aber genauso eignet, um an verschiedenen Stellen einen Beleg über den entsprechenden Wert der Immobilie vorlegen zu können.
Mit dem Wertgutachten wird der Verkehrswert einer Immobilie von fachmännischen Sachverständigen ermittelt und während der normale kauf und Verkauf nicht zwingend ein solches Gutachten benötigen, ist es für behördliche oder gerichtliche Einsätze unverzichtbar. Je wichtiger der Einsatz ist, desto mehr macht es Sinn, sich mit solchen offiziellen Gutachten ein hohes Maß an Glaubwürdigkeit zu verschaffen und vor allem auch wirklich von einem realen Wert der eigenen Immobilie Kenntnis zu haben, wenn es um gewisse Verhandlungen geht.
Das kostenpflichtige Wertgutachten ist daher ein optimales Werkzeug, wenn zum Beispiel Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit Scheidungen oder Erbschaften vor Gericht geklärt werden müssen. Zudem kann es auch dazu kommen, dass das Finanzamt einen Verkehrswert benötigt, wo dann keine kostenfreie Bewertung ausreicht.
Beim Kauf oder Verkauf eines Hauses kann es zudem dazu kommen, dass sich die Parteien nicht einig sind und dann ein hochwertiges Gutachten optimale Voraussetzungen für weitere Verhandlungen bietet. Das gilt natürlich auch für Verhandlungen mit Banken und Versicherungen, wenn es bei Finanzierungen um die Festlegung einer Beleihungsgrenze geht oder bei Versicherungen ein optimaler Wert für die Deckungssumme einer Wohngebäudeversicherung vereinbart werden muss.
Auch für eine Feststellung eines Betriebsvermögens oder für eine einigermaßen ertragreiche Zwangsversteigerung, die nicht unter Wert erfolgt, kann das Wertgutachten beste Dienste leisten.
Welche Kosten fallen an?
Bei der Erstellung von Gutachten fallen selbstverständlich immer auch Kosten an, da die Sachverständige und Gutachter für ihre Arbeit natürlich auch entlohnt werden müssen. Was den Preis für ein Wertgutachten betrifft, gibt es keine besonderen Regelungen, anhand derer man von vornherein weiß, wie teuer es werden wird. Hier ist es immer ratsam, mit den entsprechenden Gutachtern in Verhandlungen zu treten, um einen für beide Seiten akzeptablen Preis zu vereinbaren.
Die Kosten können sich dabei auf Beträge belaufen, die durchaus einige hundert Euro bzw. auch Werte bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes erreichen können. Die Kosten sind oft abhängig vom Immobilienwert, von der Lage oder auch vom Zustand der Immobilien und auch wenn viele Informationen über eventuelle Belastungen oder Ähnliches eingeholt werden müssen, kann der Preis schnell steigen.
Zu prüfen ist im Vorfeld auch immer, welche Art von Wertgutachten man benötigt, da zum Beispiel die später noch angesprochenen gerichtsfesten Gutachten in der Regel teurer sind als die normalen Gutachten, weil häufig auch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure zugrunde gelegt wird.
Welche Unterschiede gibt es?
Blickt man auf die Welt der Wertgutachten, wird man gewisse Unterschiede feststellen. In allererster Linie kann man das Wertgutachten als Dokument betrachten, dass einem eine fundierte Auskunft darüber erteilt, wie es mit der Beschaffenheit einer Immobilie aussieht und welchen Marktwert das Gebäude haben dürfte.
Für Verkäufe und Käufe von Häusern werden dabei normale Wertgutachten erstellt, in denen dann auch Eigenschaften und Mängel berücksichtigt werden, um einen Verkehrswert zu bestimmen, wobei die verschiedenen Gutachten immer sehr stark von den verschiedenen zu Beginn schon aufgeführten Verwendungsmöglichkeiten abhängig sind. In bestimmten Angelegenheiten werden ganz besondere Wertgutachten benötigt, wo dann die auch als gerichtsfest bezeichneten Vollgutachten zur Anwendung kommen und vor Gericht oder bei Auseinandersetzungen mit oder für Anträge von Behörden wichtig sind.
Erstellung eines Wertgutachtens
Wie schon angesprochen erfolgt die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen entsprechenden Immobiliengutachter. Hierbei ist allerdings zu erwähnen, dass dieser keine besonderen Qualifizierungen benötigt, sondern ein optimaler Sachverstand ausreicht, um die entsprechenden Aufgaben der Begutachtung perfekt durchführen zu können.
Aufgrund des benötigten Sachverstands ist es dabei kein Wunder, dass man bei Immobilienbegutachtern häufig auf Bauingenieure oder Architekten trifft, die auch aufgrund ihrer Berufserfahrung beste Voraussetzungen mitbringen. Unterschieden wird dabei zwischen freien Sachverständigen, die vor allem im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien zum Einsatz kommen, und den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die dann aktiv werden, wenn Gutachten für Gerichte oder Behörden benötigt werden.
Für die Erstellung des Wertgutachtens gibt es verschiedene Varianten, bei denen sich vor allem die folgenden drei Methoden durchgesetzt haben. Als erste Variante kann dabei die Methode des Vergleichswertverfahrens angeführt werden. Hier erfolgt die Bewertung einer Immobilie anhand anderer Häuser, die in dem Fall natürlich vergleichbar sein müssen. Je ähnlicher die Vergleichsobjekte sind und je mehr man für die Bewertung heranzieht, desto aussagekräftiger und genauer wird das Ergebnis ausfallen.
Findet man nicht genügend Immobilien, mit denen ein Vergleich Sinn macht, müssen andere Verfahren verwendet werden. Die zweite Variante bildet das so genannte Ertragswertverfahren. Hier werden Prognosen aufgestellt bezüglich der zukünftig zu erwartenden Erträge, zu denen vor allem natürlich Mieteinnahmen gehören. Daher bietet sich dieses Verfahren auch in erster Linie für die Immobilien an, die als fremdgenutzte Kapitalanlage und Einnahmequelle verwendet werden.
Von den zu erwartenden Erträgen werden die jeweiligen Betriebskosten abgezogen, um einen aussagekräftigen Wert zu erhalten. Zudem gibt es das so genannte Sachwertverfahren, welches in erster Linie bei selbst genutzten Immobilien angewendet wird, weil bei diesen Häusern sehr schwer Erträge in Form von Mieten als Berechnungsgrundlage herangezogen werden können wir beim Ertragswertverfahren.
Das Sachwertverfahren blickt dabei sowohl auf den Grundstückswert als auch auf den Gebäudewert, um herauszufinden, welche Kosten man aufbringen müsste, um das Haus in seiner Art wieder neu zu erbauen. Der Wert des Grundstücks richtet sich dabei nach dem Bodenwert, der von der jeweiligen Gemeinde veröffentlicht wird. Für das gebäude werden die Herstellungskosten ermittelt, wobei auf jeden Fall Abschläge wegen der Abnutzung und des Alters einkalkuliert werden.