Inhaltsverzeichnis
Ein wichtiger Teil im Rahmen einer Baufinanzierung entfällt auf die Tilgung. Was darunter zu verstehen ist und was es dabei für besondere Merkmale und Möglichkeiten gibt, wird in den nächsten Abschnitten ausführlich beschrieben.
Was ist eine Tilgung?
Wer einen Kredit aufnimmt, nimmt fremdes Geld auf und verpflichtet sich zum einen zur Zahlung der anfallenden Zinsen und zum anderen zur Rückzahlung dieses aufgenommenen Geldes. Diese Rückzahlung eines Kredits wird als Tilgung bezeichnet.
Grundsätzlich gibt es dabei zwei unterschiedliche Varianten, wie die Tilgung und somit die Rückzahlung der Kreditsumme an die Bank zu erfolgen hat. Zum einen gibt es die so genannten Festdarlehen oder endfällige Darlehen, bei denen während der Laufzeit nur die Zinsen gezahlt werden und die Tilgung in einer Summe am Ende der Laufzeit erfolgt.
Zum anderen – das ist dann auch der häufigste Fall – erfolgt die Rückzahlung im Rahmen der monatlichen Raten, die vertraglich vereinbart werden.
Diese bestehen dann sowohl aus der Zinszahlung als auch aus dem Tilgungsanteil. Hierbei wird dann wieder zwischen zwei Varianten unterschieden. Beim Annuitätendarlehen wird zu Beginn eine Rate festgelegt, die aus der Tilgung und der Zinszahlung besteht. Die zu Beginn ermittelte Höhe der Rate bleibt dann bis zum Laufzeitende gleich.
Da durch die regelmäßige Tilgung die Restschuld somit auch die Zinsen sinken, steigt der Anteil der Tilgung innerhalb der feststehenden Rate. Die andere Variante sieht eine gleichbleibende Tilgung vor, dass die gesamte rate aufgrund sinkender Zinszahlungen immer geringer wird.
Wieviel Tilgung ist sinnvoll?
Wenn man sich für eine Baufinanzierung entscheidet, bei der die Tilgung von Beginn an im Rahmen der monatlichen Kreditraten erfolgt, ist es von großer Bedeutung, sich Gedanken über die Höhe der Tilgung zu machen. Hier spielen verschiedene Faktoren eine wichtige Rolle. So ist es erst einmal wichtig daran zu denken, dass die Rate nicht nur aus der Tilgung besteht, sondern auch die Zinsen hinzukommen.
So muss man dann seine finanziellen Möglichkeiten im Blick haben und die Höhe der Tilgung so wählen, dass sie nicht zu Problemen bei den Ratenzahlungen führt. Lange Zeit wurde immer eine Tilgung von lediglich einem Prozent empfohlen, wobei sich diese Meinung geändert hat, seitdem die Zinsen auf einem so niedrigen Niveau sind und es bei den entsprechend geringen Zinsbelastung Sinn macht, mit einer höheren Tilgung dafür zu sorgen, dass der Kredit in einer angemessenen zeit zurückgezahlt werden kann und man irgendwann dann schuldenfreier Eigentümer der Immobilie ist.
Eine höhere Tilgung und somit eine schnellere Rückzahlung sorgt zudem auch für insgesamt geringere Zinszahlungen, was die Immobilie bei der Gesamtbetrachtung günstiger werden lässt. Wichtig für die vertraglich vereinbarte Tilgung ist ein Blick auf die gewählte Variante. Nimmt man nämlich die Variante des Annuitätendarlehens ist die Höhe der Tilgung so zu wählen, dass die dann zusammen mit den Zinszahlungen berechnete Rate über die gesamte Laufzeit der Zinsbindung zu leisten ist.
Denn wie schon erwähnt, steigt die Tilgung automatisch mit der Reduzierung der Zinsen, sodass die anfängliche Rate gleichhoch bleibt und gezahlt werden muss. In jedem Fall muss man also immer den Grat gehen zwischen finanziell zu bewältigen und einer möglichst schnellen Rückzahlung des Darlehens, um sich nicht selber unter Druck zu setzen, aber auch nicht unnötig lange mit der Tilgung der Baufinanzierung beschäftigt ist.
Wie kann eine Tilgung berechnet werden?
Die Rate zur Rückzahlung besteht also aus der Zahlung der fälligen Zinsen sowie aus der vereinbarten Tilgung. Um seine monatliche Belastung zu kennen, ist es daher nicht nur wichtig zu wissen, wie hoch die Zinsen sind, sondern auch wie man die jeweilige Tilgung berechnen kann. Zu Beginn ist das in der Regel kein Problem, weil normalerweise ein Tilgungssatz vereinbart wird, der dann entsprechend berechnet wird.
Wählt man zum Beispiel bei einem Darlehen über 300.000 Euro einen Tilgungssatz von 2 Prozent, ergibt sich eine jährliche Tilgung von 6.000 Euro, was dann einen monatlichen Tilgungsbetrag von 500 Euro entspricht. Anders sieht die Berechnung aus, wenn die monatliche Gesamtrate wie beim Annuitätendarlehen immer gleich bleibt und im Laufe der Zeit die Zinszahlungen geringer werden und somit der Tilgungsanteil innerhalb dieser festen Rate steigt.
Um dann die Höhe der Tilgung zu berechnen, muss ermittelt werden, wie hoch der Zinsanteil an der Rate ist, weil der verbleibende Teil dann eben der Tilgung entspricht. Als Größen benötigt man für die Berechnung dann die verbleibende Restschuld, den Zinssatz und natürlich die Höhe der Gesamtrate. Wenn man dann anhand dieser Größen die jährliche Zinszahlung berechnet und dieser durch 12 geteilt und somit auf den Monat heruntergerechnet hat, kann man den entstehenden Betrag von der monatlichen Rate abziehen, sodass man die Tilgung erhält.
Wie funktioniert ein Tilgungsplan?
Während einer Baufinanzierung ist es immer gut zu wissen, wie denn der aktuelle Stand ist, was die Restschuld und somit die noch zu tilgende Kreditsumme ist, bevor man schuldenfrei ist und die Immobilie endgültig sein Eigentum nennen kann. Eine große Hilfe bietet dabei der so genannte Tilgungsplan.
Darunter ist eine Übersicht zu verstehen, die sehr strukturiert Auskunft darüber gibt, wie hoch der Stand der Schulden während des laufenden Darlehens ist. Man kann sich das als Tabelle vorstellen, bei der die Zeilen mit der Zahl 1 beginnend durchnummeriert sind, wobei jede Zahl ein Jahr der Laufzeit des Darlehens darstellt. Hinter der Zahl des entsprechenden Jahres steht die zu Beginn des Jahres gültige Kreditsumme, gefolgt von der jährlichen Rate sowie dem entsprechenden Zins- und Tilgungsanteil.
Am Ende der Zeit steht dann die Restschuld zum Ende dieses Jahres, die dann an den Anfang der nächsten Zeile übertragen wird und als Kreditsumme zu Beginn des nachfolgenden Jahres dient. Das wiederholt sich dann von Jahr zu Jahr, sodass man immer erkennen kann, in welchem Jahr der Schuldenstand wie aussieht. Bei einem Annuitätendarlehen mit fester Ratenhöhe erkennt man zudem auf einen Blick, wie der Anteil für die Tilgung ansteigt, während der Anteil der Zinsen nach und nach sinkt.
Damit die Aussagekraft dieses Tilgungsplans bestehen bleibt, ist es wichtig, dass der Verlauf der Tilgung gleichmäßig bleibt und es nicht zu Tilgungsaussetzungen kommt, nach denen der Plan nicht mehr stimmen und neu erstellt werden müsste. Im Rahmen von Immobilienfinanzierungen ist es übrigens gesetzlich vorgeschrieben, dass im Falle einer Vereinbarung eines Festzinses dem Darlehensnehmer ein Tilgungsplan bereitgestellt werden muss.
Tilgungssatz wechseln
Es kann gerade bei langen Laufzeiten immer dazu kommen, dass es finanziell einmal anders läuft als erwartet und plötzliche Rechnungen höher ausfallen und fällig werden oder bestimmte ungeplante Anschaffungen notwendig werden, die man in seinem Budget nicht so eingeplant hat. Auch eine plötzlich eintretende Krankheit oder Arbeitslosigkeit und auch ebenso auch eine Schwangerschaft können zu finanziellen Engpässen führen, mit denen nicht zu rechnen war, als man seine monatlichen Belastungen für den Hausbau oder -kauf an seine finanziellen Möglichkeiten angepasst hat.
In solchen Fällen kann es dann ratsam sein, einen Baukredit abzuschließen, bei denen in den Bedingungen die Möglichkeit zu einem Wechsel des Tilgungssatzes verankert ist. Dadurch kann man dann den Tilgungssatz reduzieren und somit die monatlichen Raten verringern, um finanziell keine Probleme zu haben und die Finanzierung ohne Komplikationen weiterlaufen zu lassen. Zu beachten ist dabei natürlich, dass eine geringere Tilgung zu einer längeren Laufzeit führt, was aber besser ist als die Finanzierung nicht mehr bewältigen zu können.
Der Wechsel des Tilgungssatzes kann zudem auch im entgegengesetzten Fall eine attraktive Rolle spielen. Wenn man zum Beispiel befördert und mit einem höheren Einkommen bedacht wird, andere finanzielle Verpflichtungen wegfallen oder auch der Partner, zum Beispiel nach der Erziehungszeit, ein höheres Einkommen erzielt, kann der Tilgungssatz auch erhöht werden, um den Baukredit schneller zurückzahlen zu können.
Der wechsel des Tilgungssatzes ist also eine attraktive Möglichkeit, um seinen Baukredit jederzeit an sich ändernde finanzielle Begebenheiten anpassen zu können.
Tilgungsaussetzung
Die angesprochenen finanziellen Engpässe aufgrund verschiedener Szenarien können allerdings auch so weit führen, dass eine reine Reduzierung der Tilgung nicht ausreicht, um ohne große finanzielle Probleme seinen Verpflichtungen nachzukommen.
Für die laufende Finanzierung der Immobilie kann es dann wichtig sein, dass man einen Baukredit abgeschlossen hat, in denen sogar die Möglichkeit vereinbart wurde, dass tilgungsfreie Zeiten, also eine so genannte Tilgungsaussetzung möglich ist. Während dieser Tigungsaussetzung, die in jedem Fall immer mit der kreditgebenden Bank besprochen werden muss, besteht die monatliche Rate ausschließlich aus den Zinsen.
Eine besondere Form der Tilgungsaussetzung besteht bei Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), bei denen diese schon zu Beginn erfolgen kann, indem tilgungsfreie Anlaufjahre vereinbart werden, um die monatliche Belastung in der ersten Phase der Finanzierung in Grenzen zu halten.