Mietrecht: Gefälschte Bescheinigung führt zur Kündigung

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Liebe Leser,

macht ein Mieter in einer „Vorvermieterbescheinigung“ falsche Angaben, berechtigt das den Vermieter grundsätzlich zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Im konkreten Fall sollte der Kläger vor Abschluss des Mietvertrages und auf Wunsch der Vermieterin eine „Vorvermieterbescheinigung“ vorlegen. In ihr sollte der bisherige Vermieter Angaben über die Dauer des Mietverhältnisses machen und bestätigen, dass der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen ist. Der Kläger gab ein ausgefülltes Formular zurück, nach dem er seit 2003 die dort genannte Wohnung gemietet und seine Pflichten aus dem Vertrag pünktlich erfüllt habe.

Im November 2009 wurde ein Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Am 3. Dezember 2009 erklärte der Insolvenzverwalter die „Freigabe“ des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 Insolvenzordnung (InsO). Im darauffolgenden September sprach die Beklagte eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus. Ihre Begründung: Der Kläger habe die Vermieterbescheinigung gefälscht. Die Räumungsklage der Vermieterin blieb jedoch vor dem BGH ohne Erfolg.

Die Karlsruher Richter stellten zunächst fest, dass der Vermieter nach dem Wirksamwerden der „Freigabeerklärung“ dem Mieter gegenüber eine Kündigung aussprechen kann. Zudem habe der Kläger mit der Vorlage der gefälschten „Vorvermieterbescheinigung“ seine vorvertraglichen Pflichten erheblich verletzt. Dies rechtfertige grundsätzlich auch eine fristlose Kündigung.

Der Mieter hatte im konkreten Fall allerdings behauptet, der Vermieter wisse bereits seit 2007, dass die Bescheinigung gefälscht war. In diesem Fall wäre eine fristlose Kündigung wegen Verspätung unwirksam, so der BGH. Um zu klären, wann der Vermieter Kenntnis von der Fälschung hatte, wurde die Sache laut ARAG Experten an die Vorinstanz zurückverwiesen (BGH, Az.: VIII ZR 107/13).


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