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Immobilien: Wirtschaftsplan Eigentumswohnung – 7 Punkte für die perfekte Vorbereitung

Liebe Leser,

die Wohnungseigentümerversammlungen sind nicht nur leidige Veranstaltungen, sondern können für Sie als Investor auch handfeste Vorteile bringen. Ein Wirtschaftsplan kann beispielsweise bares Geld und viel Stress ersparen.

Um Ihre wirtschaftlichen Interessen bei einer solchen Versammlung optimal durchzusetzen, müssen Sie folgende Tagesordnungspunkte besonders sorgfältig prüfen:

  • Wirtschaftsplan
  • Verwalterabrechnung
  • Instandhaltungsrücklage
  • Pflege des Gemeinschaftseigentums
  • Sonderumlage
  • Bauliche Veränderungen

Entscheidend für Ihre Vorbereitung sind die folgenden sieben Punkte:

  • Ist Ihnen die Einladung rechtzeitig und vollständig zugegangen, und sind Versammlungsort und -zeit zumutbar?
  • Sind die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan dem Einladungsschreiben beigefügt?
  • Haben Sie die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan kritisch geprüft?
  • Können Sie vorher strittige Punkte mit anderen Wohnungseigentümern abstimmen?
  • Haben Sie sich über Art und Umfang erforderlicher Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen informiert?
  • Nehmen Sie selbst an der Wohnungseigentümerversammlung teil oder lassen Sie sich vertreten?
  • Wollen Sie sich von einem Fachmann (beispielsweise einem Architekten) begleiten lassen, und ist dies nach der Teilungserklärung zulässig?

Haben Sie bei der Prüfung der Tagesordnung den einen oder anderen Punkt ermittelt, der Ihre Vermietungspraxis hinsichtlich Wirtschaftlichkeit oder Vermietbarkeit berührt?

Dann können Sie oder unter Umständen auch ein von Ihnen Bevollmächtigter (z.B. Rechtsanwalt) Ihre Interessen in die Eigentümer-Versammlung einbringen. Doch das Wohnungseigentumsgesetz und die Rechtsprechung weisen dazu einige Fallstricke und Tücken auf.

Um nicht an Formalien zu scheitern, sollten Sie auf folgende Regularien besonders achten:

Den Vorsitz in der Wohnungseigentümer-Versammlung führt der Verwalter, sofern die Versammlung nicht einen anderen Vorsitzenden wählt oder die Teilungserklärung/- Gemeinschaftsordnung eine andere Regelung vorsieht.

Aufgabe des Vorsitzenden ist es, die Versammlung zu leiten, die Annahme oder Ablehnung von Beschlüssen festzustellen und eine ordnungsgemäße Protokollierung sicherzustellen.

Schon im eigenen Interesse sollten aber auch Sie selbst stets darauf achten, dass wichtige Formalien eingehalten werden.

Warum der Wirtschaftsplan so wichtig ist

Zu einer der zentralen Verwalterpflichten gehört die Aufstellung eines Wirtschaftsplans für das folgende Kalender- oder Wirtschaftsjahr. Hat die Eigentümer-Versammlung den Wirtschaftsplan gebilligt, dient er als Basis für die während des Wirtschaftsjahrs zu erbringenden Vorauszahlungen.

Die im Wirtschaftsplan enthaltenen Kostenansätze stoßen nicht immer auf ungeteilte Zustimmung der Eigentümer. Aus diesem Grund gibt es oftmals lebhafte Diskussionen.

Wichtig: Wurde ein Verwaltungsbeirat bestellt, hat dieser den Wirtschaftsplan vorher zu prüfen und mit einer Stellungnahme zu versehen.

Der Wirtschaftsplan ist vom Verwalter aufzustellen. Bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan bleibt der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan Grundlage für die monatlich zu leistenden Vorauszahlungen auf das Hausgeld.

Checkliste: So überprüfen Sie den Wirtschaftsplan

Anhand der nachfolgenden Checkliste können Sie leicht selbst überprüfen, ob der vom Verwalter vorgeschlagene Wirtschaftsplan ordnungsgemäß erstellt ist:

  • Enthält der Wirtschaftsplan nur solche Kostenansätze, welche die Anlage betreffen, in der sich Ihre Wohnung befindet?
  • Beziehen sich die Einnahmen- und Ausgabenpositionen ausschließlich auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums?
  • Fallen die Einnahmen und Ausgaben tatsächlich innerhalb des Wirtschaftsjahrs an?
  • Werden die in der Vergangenheit angesetzten Durchschnittssätze erheblich überschritten, ohne dass dies sachlich gerechtfertigt ist?
  • Sind die Einnahmen und Ausgabenpositionen in geordneter Weise zusammengestellt, so dass Sie die einzelnen Positionen nachvollziehen können?
  • Sind die Einnahmen- und Ausgaben der Gemeinschaft vollständig erfasst?
  • Sind die für etwaige Eigenleistungen angesetzten fiktiven Kosten angemessen? Vergleichen Sie diese Kostenansätze gegebenenfalls mit den Zahlen des Vorjahrs.
  • Ist bei jeder Kostenposition der zutreffende Verteilerschlüssel angegeben, wie er sich aus der Teilungserklärung sowie aus etwaigen Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft ergibt?
  • Sind die Kosten, die nicht auf den Mieter umlegbar sind (Verwaltervergütung, Reparaturkosten, Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage), gesondert ausgewiesen?
  • Hat der Verwaltungsbeirat zum Entwurf des Wirtschaftsplans Stellung genommen?

Die im Wirtschaftsplan zu berücksichtigenden Positionen dürfen sich nur auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beziehen.

Inhaltlich muss der Plan eine Gegenüberstellung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben während des Wirtschaftsjahrs enthalten. Daneben ist die Höhe der Instandhaltungsrücklage genau festzusetzen, um den geschätzten Finanzbedarf der Gemeinschaft zu ermitteln.

Vom Aufbau her ist der Wirtschaftsplan in zwei Teile gegliedert: Während der Gesamtplan die Zahlen für die gesamte Anlage ausweist, ergeben sich aus dem Einzelplan die anteiligen Zahlungsverpflichtungen des einzelnen Wohnungseigentümers.

Immobilien: Wie viel Rendite eine Vermietung bringen sollte!

Liebe Leser,

der Begriff Rendite bezeichnet, was ein Investor bei der Anlage verdient. Dazu stellt man die Ausgaben den Einnahmen einer Investition gegenüber.

So wird die Rendite bestimmt

Für die Berechnung der Netto-Mietrendite einer Immobilie betrachtet man folgende Elemente: Auf der Passivseite stehen die Anfangsinvestition und eventuelle Kosten durch Fremdfinanzierung wie Zins- und Abtragszahlungen.

Hinzu kommen Zusatzkosten, also beispielsweise Makler-, Instandhaltungs- und Hausverwaltungskosten.

Die Aktivseite weist die Mieteinnahmen auf. Den Wiederverkaufswert berücksichtigt man nur, wenn der Investor die Immobilie letztlich auch wieder verkauft.

Die Nettorendite ist wichtig bei der Vermietung

Als Faustformel gilt nun: Man multipliziere die jährliche Kaltmiete mit 100 und teile sie durch den Kaufpreis des Objektes.

Bei einer Investition von 500.000 Euro und einer jährlichen Kaltmiete von 35.000 Euro ergibt das eine Rendite von 7 Prozent. Das ist die Bruttorendite.

Um auf die Nettorendite zu kommen, zieht man bei dem Kalkül von den Mieteinnahmen die jährlichen Kosten durch Fremdfinanzierung und andere Zusatzkosten ab.

Je niedriger die Hypothekenzinsen dabei sind, desto lohnender ist natürlich auch die Vermietung.

Zudem muss man in die Rechnung mit einbeziehen, dass die Vermietung an Dritte steuerliche Vorteile bringt.

Wenn der Anleger die Immobilie nicht selbst nutzt, kann er nämlich den Kaufpreis linear von der Einkommenssteuer abschreiben. Und die Zinsen bei der Fremdfinanzierung kann er als Betriebskosten geltend machen.

Wie hoch dieser steuerliche Vorteil ist, hängt von der Steuerklasse des Anlegers ab.

Generell ist eine Nettorendite von 4 oder 5 Prozent akzeptabel. Bei einem geringeren Vorteil sollte man sich fragen, ob es nicht lohnender ist, sein Geld anders anzulegen.

Die Höhe der Miete ist schwer vorauszusagen

Die Höhe der Kaltmiete hängt von den Eigenschaften der Immobilie ab.

Dazu zählt die Beschaffenheit der Immobilie zum Tragen – also zum Beispiel, ob die Wohnung oder das Haus ein Alt- oder Neubau ist.

Die Lage der Wohnung hat ebenso Einfluss auf den erzielbaren Mietpreis wie auch die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel.

Vorauszusagen sind Mietentwicklungen schwer. Aber durch einen Kauf in sehr teuren Gegenden wie in gewissen Teilen Hamburgs steigen die Chancen auf eine relativ hohe Miete – auch in der Zukunft.

Bei seinem Kalkül sollte der Investor jedoch auch das Inkassorisiko berücksichtigen – also, dass der Mieter einmal nicht zahlt. Oder auch die Möglichkeit, dass die Immobilie für eine Zeitlang leer steht.

In Deutschland stehen die Chancen auf eine Vermietung aber durchschnittlich gar nicht so schlecht: Weniger als die Hälfte der Bundesbürger haben ein Eigenheim, der Rest wohnt zur Miete.

Immobilien: Wie viel Rendite eine Immobilie bringen sollte

Liebe Leser,

die Rendite einer Immobilie gibt an, wie viel der Investor mit seinem Kauf verdient. Man vergleicht dazu jährliche Ausgaben und Einnahmen. Um die Nettorendite zu errechnen, muss man zudem alle Zusatzkosten berücksichtigen.

Mindestens 4 Prozent Netto-Mietrendite bei Immobilien

Auf der Ausgabenseite befinden sich die Anfangsinvestition und monatliche Zinskosten und Abtragszahlungen bei der Fremdfinanzierung.

Hinzu kommen Zusatzkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Das sind beispielsweise Makler-, Instandhaltungs- und Hausverwaltungskosten.

Dem stehen auf der Habenseite monatliche Mieteinnahmen gegenüber sowie der erzielte Preis beim Wiederverkauf, wenn es denn später dazu kommen sollte.

Die Faustformel ist dabei Folgende: man multipliziert die jährliche Kaltmiete plus Zusatzkosten zum Beispiel durch Fremdfinanzierung mit 100. Dann teilt man diesen Betrag durch den Kaufpreis der Immobilie.

Generell gilt: eine jährliche Netto-Mietrendite von mindestens 4 oder 5 Prozent sollte der Investor beim Immobilienkauf schon erzielen. Sonst lohnt es sich eher, das Geld anderweitig anzulegen.

Verkauft man die Wohnung oder das Haus schließlich wieder, muss man natürlich noch die jährliche Wertsteigerung in die Renditenrechnung mit einbeziehen.

Real seit den 70ern Geld verloren

Bei erheblichen Wertsteigerungen wie seit den 70er Jahren in Deutschland kann da schon mal eine Gesamtrendite von über 100 Prozent herauskommen.

Aber natürlich muss man diese mit der Inflationsrate vergleichen, die laut Studien in diesem Zeitraum ganze 135 Prozent betragen hat.

Real haben Hauskäufer also durch den Immobilienerwerb Geld verloren.

Und dennoch scheint eine Geldanlage in Immobilien vor allem in wirtschaftlich unsicheren Zeiten interessant zu sein. Anleger betrachten sie als lohnenswerte Alternative zum gerade eher riskanten Aktienkauf.

Sie schaffen sich dabei einen Sachwert und eine Altersvorsorge.

Und wenn der Kredit beim Eintritt ins Rentenalter abgezahlt ist, stehen dem Eigentümer die gesamten Mieteinnahmen als Extraeinkommen zur Verfügung. Eine verlockende Aussicht – gerade in Zeiten sinkender Renten.

Beim Eigenheim winkt die Konsumrendite

Selbst wenn der Wert der Immobilie real in die Höhe geht, kommt diese Wertsteigerung jedoch nur dann zum Tragen, wenn der Eigentümer das Gut auch wieder verkauft.

Für Viele ist das aber gar nicht der Sinn der Sache. Sie wollen im Alter mietfrei wohnen. Das bringt dem Besitzer nämlich eine weitere Rendite: die sogenannte Konsumrendite der Immobilie.

Damit bezeichnet man das Gefühl, in seinen eigenen vier Wänden zu wohnen und dort tun und lassen können, was man will. Geld bringt das nicht, aber Zufriedenheit schon. In der Sprache der Ökonomen: Nutzen.

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Wie Sie eine Mietminderung richtig berechnen!

Liebe Leser,

ist Ihre Wohnung mangelhaft, hat Ihr Mieter das Recht auf Mietminderung? Für Sie als Vermieter ist es immer ärgerlich, wenn die Wohnung Ihres Mieters mangelhaft ist. Sie müssen dann nämlich nicht nur für die Beseitigung des Mangels sorgen, sondern Ihr Mieter hat darüber hinaus das Recht zur Mietminderung.

Im Klartext: Er muss weniger Miete zahlen. Der Betrag, um den sich seine Mietzahlung reduziert, hängt von der Schwere des Mangels ab und ist je nach Einzelfall festzulegen.

Minderung in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen

Was viele Vermieter nicht wissen:

Dieses Minderungsrecht wirkt sich auch auf die Betriebskostenabrechnungen aus.

Was viele Vermieter nicht beachten: Auch wenn feststeht, dass Ihr Mieter seine Miete in zulässiger Weise gemindert hat, können Sie die Angelegenheit nicht ad acta legen. Sie müssen nämlich die Minderung Ihres Mieters auch bei seiner Betriebskostenabrechnung berücksichtigen.

Vergessen Sie dies, wird es unweigerlich zu Reklamationen kommen.

Gesetz: angemessen herabgesetzte Miete

Weist die Wohnung Ihres Mieters einen Mangel auf, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch herabsetzt, hat Ihr Mieter gemäß § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eine angemessen herabgesetzte Miete zu zahlen.

Über die Frage, in welcher Höhe oder wie lange Ihr Mieter mindern darf, macht das Gesetz ebenso wenig eine Aussage wie darüber, ob Sie bei der Berechnung der Minderung die Nebenkosten zu berücksichtigen haben oder nicht.

Achten Sie auf den Zeitraum der Minderung

Bei der Bestimmung des Zeitraums, in dem gemindert wird, sind Mieter gern großzügiger als erlaubt.

Passen Sie auf, denn es schleichen sich hier gern Fehler zu Ihren Lasten ein. Mindern darf Ihr Mieter nämlich lediglich von dem Zeitpunkt, ab dem er Ihnen den Mangel angezeigt hat, und nur so lange, bis der Mangel beseitigt worden ist.

Das bedeutet, dass Ihr Mieter tatsächlich nur für 3 Tage mindern darf, wenn die Wohnung nach der Anzeige des Mangels 3 Tage durch diesen beeinträchtigt ist. In der Praxis mindern Mieter aber auch bei einer nur wenige Tage andauernden Beeinträchtigung die Miete für den gesamten Monat.

Beispiel

In der Wohnung des Mieters fällt im Oktober die Heizung aus. Am 10.10.10 hat Ihr Mieter den Mangel gemeldet.

Der Defekt der Heizung konnte am 11.10. behoben werden, sodass die Heizung am 12.10. wieder einwandfrei funktionierte. Hier ist eine Minderungsquote von 20% gerechtfertigt.

Allerdings nur für die Zeit vom 10.10. bis einschließlich 11.10., also für 2 Tage. Würde Ihr Mieter hier die gesamte Monatsmiete um 20% mindern, wäre das unzulässig. Zahlt Ihr Mieter eine Miete von 1.000 €, darf er also nicht etwa um 200 €, sondern nur um den Betrag von 12,90 € (20% von 1.000 ÷ 31 Tage x 2 Tage) mindern.

Immobilienbewertung: So funktioniert das Vergleichswertverfahren!

Liebe Leser,

Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser müssen Sie im Vergleichswertverfahren bewerten.

Der Name ist dabei selbsterklärend:

Der für die Erbschaft- und Schenkungsteuer maßgebliche Wert wird anhand von Kaufpreisen für Immobilien ermittelt, die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Faktoren mit Ihrer zu bewertenden Immobilie hinreichend vergleichbar sind.

Die Vergleichspreise teilen Ihnen dabei die zuständigen Gutachterausschüsse mit.

Nachrangig kann jedoch auch das für Sie zuständige Finanzamt auf vorliegende Unterlagen zu vergleichbaren Immobilienkäufen zurückgreifen. Sofern weder der für Ihr Objekt zuständige Gutachterausschuss noch Ihr Finanzamt über Vergleichspreise verfügen, kann auch auf geeignete Vergleichsfaktoren (z. B. Quadratmeterpreis) zurückgegriffen werden.

Praxisbeispiel

Max hat von seinem Onkel eine Eigentumswohnung in einem 6-Parteien-Haus geschenkt bekommen, die er selbst bewohnt. Es handelt sich dabei um eine Dachgeschoss-Maisonette-Wohnung mit 200 qm Wohnfläche.

Kurz vor der Schenkung wurde eine 80 qm große Wohnung in der 1. Etage für einen Quadratmeterpreis von 2.000 € verkauft. Abgesehen von der Größe sind die beiden Wohnungen hinsichtlich der wertbeeinflussenden Faktoren (Ausstattung etc.) hinreichend vergleichbar.

Im Vergleichswertverfahren wird daher der Quadratmeterpreis der 80-qm-Wohnung auch für Max Anwendung finden. Die Wohnung ist daher mit 400.000 € (200 qm × 2.000 €) anzusetzen.

Vergleichbarkeit oft problematisch

Auch wenn das Vergleichswertverfahren einfach anmutet, werden Sie in der Praxis erhebliche Schwierigkeiten mit dem Finanzamt bekommen. Denn das Verfahren funktioniert nur, wenn eine hinreichende Vergleichbarkeit vorliegt. Hier ist jedoch fraglich, ob eine solche Vergleichbarkeit überhaupt möglich ist.

Stellen Sie sich eine neugebaute Einfamilienhaussiedlung vor. Sämtliche Immobilien sind von Schnitt, Ausstattung und Preis identisch. Bereits 10 Jahre später wird dies jedoch nicht mehr so sein.

  • Ein Objekt ist heruntergekommen.
  • Im zweiten Objekt fanden dagegen mehrere Umbauten statt: Der Speicher wurde ausgebaut, was die Wohnfläche vergrößert hat. In sämtlichen Räumen sind edle Materialien wie Marmor, Granit, Parkett etc. verbaut worden. Die Bäder wurden luxussaniert.
  • Das dritte Objekt ist hingegen gepflegt und keinesfalls heruntergekommen, es wurden jedoch auch keinerlei Investitionen getätigt.

Bewertung häufig zufällig

Alle drei Objekte würden seitens der Gutachterausschüsse und der Finanzämter wahrscheinlich als hinreichend vergleichbar eingestuft werden.

Wenn Sie die dritte Immobilie geschenkt bekommen, hängt die Bewertung von dem Zufall ab, ob zuvor das heruntergekommene Haus oder die luxussanierte Immobilie verkauft wird.

Liefert die heruntergekommene Immobilie den Vergleichswert, wird sich das Finanzamt grämen. Kommt der Vergleichswert hingegen von der Luxus-Immobilie, werden Sie um einen geringeren Wertansatz kämpfen müssen.

Während Sie für dieses Bewertungsverfahren für Ihr Wohnungseigentum, Teileigentum oder Ihr Ein- oder Zweifamilienhaus auf die jeweiligen Vergleichswerte angewiesen sind, können Sie die Bewertung Ihrer Immobilie bei den anderen Verfahren selbst durchführen.

Immobilien: Vorsicht, Falle beim Immobilienkauf!

Liebe Leser,

gekauft wird eine Immobilie in der Regel als Investition oder um sie selbst zu bewohnen. Für Ersteres ist es gut, wenn ein vorhandenes Mietverhältnis sicher ist. Denn in diesem Fall ist eine verlässliche Planung, vor allem mit Blick auf die Finanzierung, sicher.

Für Letzteres ist es dagegen genau andersherum: Möchten Sie die erworbene Immobilie selbst beziehen, ist es wichtig, dass der Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann. (Noch besser ist es natürlich, wenn die Immobilie gar nicht erst vermietet ist.)

Vorsicht: Eigenbedarfs-Falle

Nicht selten passiert es auch, dass die Absicht zur Selbstnutzung erst später gefasst wird oder innerhalb der Familie irgendwann Eigenbedarf entsteht. Diese Möglichkeiten sollten Sie bedenken, wenn Sie eine vermietete Immobilie erwerben.

Denn eines ist klar: Mit dem Kauf der Immobilie und Ihrer Eintragung ins Grundbuch werden Sie Vermieter. Und zwar nach den gleichen Bedingungen, die schon zuvor galten. Hat der bisherige Vermieter den Ausschluss der ordentlichen Kündigung vereinbart, sind Sie hieran gebunden, weshalb eine Kündigung wegen Eigenbedarfs dann nicht möglich ist. Und auch ein „gekaufter“ Zeitmietvertrag gilt fort. Gerade hier liegt eine häufige Rendite-Falle.

Vorsicht: Rendite-Falle

Die Gründe, die den Vorvermieter zu einem Zeitmietvertrag berechtigt haben, müssen auch in der Person des Erwerbers fortbestehen. Ist dies nicht der Fall, ist der Zeitvertrag unwirksam und wird automatisch zu einem unbefristeten Mietvertrag mit den gesetzlichen Kündigungsfristen. Das heißt, als Erwerber müssen Sie beabsichtigen, die Wohnung bei Mietende in der Weise zu verwenden, wie der Vorbesitzer dies bei Mietbeginn dem Mieter auch mitgeteilt hat.

Anderes Beispiel: Sanierung. Diese müssen Sie dann nach Zeitpunkt und Umfang so ausführen, wie es vom Vormieter im Zeitmietvertrag angegeben wurde. Haben Sie die Wohnung als Kapitalanlage gekauft, erweist sich dies dann als Nachteil, wenn eine geplante Neuvermietung zu besseren Konditionen geplant war und hierauf die Rendite-Kalkulation beruhte. Deshalb: Der „gekaufte“ Mietvertrag sollte ebenso genau geprüft werden wie der Kaufvertrag selbst.

Immobilien: Wann Sie Ihre Immobilie steuerpflichtig verkaufen

Liebe Leser,

wenn Sie Ihre Vermietungsimmobilie seit mehr als 10 Jahren im Privatvermögen halten, können Sie diese vollkommen steuerfrei verkaufen.Anders sieht es nur aus, wenn Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung beziehungsweise Herstellung wieder verkaufen.

Erzielen Sie dann einen Veräußerungsgewinn, unterliegt dieser Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz zuzüglich der Belastung durch Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Neben der Steuerbelastung des Veräußerungsgewinns mit Einkommensteuer und den genannten Zuschlagssteuern kann in den Fällen des sogenannten gewerblichen Grundstückshandels auch noch Gewerbesteuer anfallen.

Dies ist ein gewerblicher Grundstückshandel

Von einem gewerblichen Grundstückshandel ist dabei immer auszugehen, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs mehr als 3 Objekte erworben bzw. hergestellt und wieder veräußert werden. Man spricht in diesem Zusammenhang von der „3-Objekt-Grenze“.

Diese Zeitspanne müssen Sie beachten

Als „engen zeitlichen Zusammenhang“ nennt die Rechtsprechung hier einen Zeitraum von 5 Jahren. Beachten Sie jedoch, dass es sich dabei nicht um einen starren Zeitraum handelt.

Daher kann das Finanzamt auch noch aufgrund der individuellen Gegebenheiten nach Ablauf von 5 Jahren einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen.

Nutzen Sie die 3-Objekt-Grenze nur als Indiz

Sie dürfen die 3-Objekt-Grenze innerhalb von 5 Jahren daher nur als Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels verstehen.

Wenn Sie weniger Objekte in dem Zeitraum verkaufen, können Sie dennoch den Tatbestand des gewerblichen Grundstückshandels erfüllen. Im umgekehrten Fall gilt aber auch: Wenn Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkaufen, kann dies noch im Rahmen von privaten Verkäufen stattfinden.

Ihre Veräußerungsabsicht bei Anschaffung entscheidet

Maßgebend für den gewerblichen Grundstückshandel ist Ihre Absicht bei Erwerb bzw. Herstellung Ihrer Objekte. Hegen Sie zu diesem Zeitpunkt schon eine Veräußerungsabsicht, wird auch ein gewerblicher Grundstückshandel gegeben sein.

Auch Ihre bedingte Absicht kostet Gewerbesteuer

Dies gilt selbst dann, wenn Sie nur bei Eintritt bestimmter Umstände verkaufen wollen und diese im Zeitpunkt des Erwerbs beziehungsweise der Herstellung noch nicht gewiss sind. Sie haben 4 Immobilien gekauft. Für diese Immobilien erhalten Sie nun in zeitlicher Nähe zum Erwerb ein derart hohes Angebot, dass Sie die Immobilien wieder verkaufen.

Auch wenn Sie ursprünglich die Absicht hatten, die 4 Immobilien zu vermieten, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, da der tatsächliche Verkauf zumindest für eine bedingte Veräußerungsabsicht spricht.

Tatsächlich haben Sie jedoch Ihre ursprüngliche Vermietungsabsicht aufgegeben und die Immobilien aus zuvor ungewolltem Grund verkauft. Dies steht jedoch der Annahme des Fiskus, dass Sie eine bedingte Veräußerungsabsicht schon seinerzeit gehabt haben, nicht entgegen.

Wann das Finanzamt eine bedingte Absicht annimmt

In einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs wurde nun sogar eine bedingte Veräußerungsabsicht zum Kaufzeitpunkt unterstellt, obwohl die tatsächlichen Verkäufe nicht aus freien Stücken, sondern auf Druck der finanzierenden Banken erfolgt sind (BFH, Urteil v. 17.12.09, Az: III R 101/06).

Der konkrete Verkaufsanlass kann daher grundsätzlich nicht verhindern, dass Ihnen nicht zumindest eine bedingte Veräußerungsabsicht unterstellt wird.

Achten Sie daher auf die Folgen ungeplanter Verkäufe

In der Praxis ist dies zwar ein ernüchterndes Urteil. Überprüfen Sie dennoch jeden Immobilienverkauf vor seiner Durchführung auf die steuerlichen Risiken, damit die Mehrsteuer zumindest eingeplant werden kann.

Ein schwacher Trost ist dabei, dass die Gewerbesteuer keine definitive Belastung ist, sondern auf die persönliche Einkommensteuer angerechnet werden kann.

Immobilien-Verkauf: Aufklärungspflicht von Mängeln besteht!

Liebe Leser,

Verkäufer von Immobilien sind häufig der Meinung, es wäre für sie von Vorteil, vorhandene Mängel nicht zu offenbaren, da sich diese negativ auf den Kaufpreis auswirken. Letzteres mag zwar stimmen, dennoch handelt es sich um eine Fehleinschätzung, die teuer für Sie werden kann.

Gefahr für Käufer muss auch ungefragt offenbart werden

Als Verkäufer einer Immobilie haben Sie nämlich eine Aufklärungspflicht dahingehend, alle Fragen vollständig und richtig zu beantworten. Auch müssen Sie Ihren Käufer gefährdende Schäden ungefragt offenbaren. Verstoßen Sie gegen diese Pflicht, machen Sie sich schadensersatzpflichtig.

Wann genau Sie Mängel ungefragt offenbaren müssen, ist eine Frage des Einzelfalls. Bejaht hat der Bundesgerichtshof (BGH) dies nun für den Fall, dass beim Bau eines Hauses Asbest verwendet wurde (BGH, Urteil v. 27.03.09, Az. V ZR 30/08).

Bei Asbest ist Verkäufer immer auskunftspflichtig

Im entschiedenen Fall erwarb der Käufer vom Verkäufer ein im Jahr 1980 errichtetes Wohngebäude. Im Kaufvertrag schlossen die Parteien die „Gewähr für Fehler und Mängel“ aus. Zuvor war bereits ein Kaufinteressent von seiner Kaufabsicht abgerückt, da die Außenfassade mit Asbestzementtafeln verkleidet war.

Dennoch teilte der Verkäufer diesen Umstand dem Käufer nicht mit. Als der Käufer von der Gefährlichkeit des verwendeten Baustoffs erfuhr, verlangte er Schadensersatz in Höhe der Kosten für die Asbestsanierung. Der Bundesgerichtshof bejahte einen derartigen Anspruch, sofern dem Verkäufer ein arglistiges Verschweigen nachgewiesen werden kann.

Zwar waren die Baustoffe bei der Errichtung des Wohnhauses gebräuchlich. Da sie aber später als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, können sie nach Auffassung der Karlsruher Richter einen Mangel der Kaufsache begründen.

Mögliche Gesundheitsgefährdung durch Nutzung begründet Mangel

Ein Mangel liegt vor, wenn die vertraglich vorausgesetzte Soll-Beschaffenheit nachteilig von der tatsächlichen Ist-Beschaffenheit abweicht. Insbesondere wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potenzial im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjekts auftreten.

Bei einem Wohngebäude zählen auch Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen zu dieser üblichen Nutzung des Objekts. Sofern diese nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden können, liegt ein Mangel vor.

Enthalten verwendete Baumaterialien Stoffe, die schon in geringen Dosen krebserregend wirken können, und besteht die ernsthafte Gefahr, dass diese Stoffe bei üblicher Nutzung, wie zum Beispiel Umgestaltung oder Renovierung, frei werden, muss von einem Mangel ausgegangen werden. Bei der Verwendung von Asbest ist dies erwiesen.

Schadensersatz unter zwei rechtlichen Gesichtspunkten möglich

Sofern dem Verkäufer arglistiges Verhalten vorgeworfen werden konnte, kam hier die Haftung unter zwei rechtlichen Gesichtspunkten in Betracht. Der Verkäufer hätte dann nach Ansicht der Karlsruher Richter Schadensersatz aufgrund von Sachmängelhaftung und aufgrund von Verschulden bei Vertragsschluss zu leisten.

Denn bei arglistigem Verhalten können Sie die Sachmängelhaftung nicht mietvertraglich ausschließen. Inwieweit dem Verkäufer im konkreten Fall ein arglistiges Verhalten vorgeworfen werden kann, muss die Vorinstanz noch klären.

Nicht jegliche Haftung kann per Vertrag ausgeschlossen werden

Als Verkäufer einer Immobilie ist es wichtig für Sie zu wissen, dass Sie beim Verschweigen von bestimmten Mängeln auch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss haften können. Diesen Haftungstatbestand können Sie nämlich – anders als die Sachmängelhaftung – nicht einschränken oder gar ausschließen.

Weisen Sie im Zweifel ungefragt auf Mängel hin

Beantworten Sie daher alle Fragen Ihres Käufers richtig und vollständig. Weisen Sie ihn darüber hinaus auf eventuelle Gesundheitsgefahren, die von dem Kaufobjekt ausgehen, lieber auch ungefragt hin. Um eine spätere Haftung von vornherein auszuschließen, dokumentieren Sie diese Informationen unbedingt, am besten im Kaufvertrag.

Bedenken Sie: Der bloße Ausschluss der Sachmängelhaftung im Kaufvertrag entbindet Sie zumindest bei arglistigem Verhalten nicht von der Haftung.

Immobilien: Unvermietete Flächen – Leerstand ist ein Risiko des Vermieters!

Liebe Leser,

haben Sie unvermietete Flächen in Ihrem Gebäude, gehen die darauf entfallenden Betriebskosten zu Ihren Lasten als Vermieter. Daran ist nichts zu ändern, dies entspricht ständiger Rechtsprechung.

Kostenverringerung ist Teilweise möglich

Allerdings: Sie können dafür Sorge tragen, dass ein Teil dieser Kosten gering bleibt. Leerstand ist ein Risiko des Vermieters.

Gelingt ihm die volle Vermietung nicht, brauchen die anderen Mieter hierfür nicht zu zahlen. Sowohl für die verbrauchsunabhängigen als auch für die verbrauchsabhängigen Kosten haben Sie aufzukommen. Allgemein sind bei Leerstand die folgenden Grundsätze zu berücksichtigen:

Diese 4 Abrechnungsgrundsätze gelten bei Leerstand

  1. Rechnen Sie – wie in der Praxis meist – die (kalten) Betriebskosten nach der jeweiligen Wohnfläche ab, so müssen Sie als Bezugsgröße die Gesamtwohnfläche einschließlich der leer stehenden Wohnungen nehmen.
  2. Die warmen Betriebskosten (Heiz- und Warmwasserkosten) sind je nach Vereinbarung und Zustand der Wohnung zu einem Anteil von 50– 70% (bei ausdrücklicher Vereinbarung auch darüber hinaus) nach Verbrauch abzurechnen. Dies ist für den Vermieter günstig, da bei Leerstand insoweit allenfalls geringe Kosten für ihn anfallen.
  3. Haben Sie in Ihrem Mietvertrag vereinbart, dass die (kalten) Betriebskosten nach der Kopfzahl der dauerhaften Bewohner in den einzelnen Wohnungen zu verteilen sind, so ist höchstrichterlich noch nicht geklärt, wie hier bei Leerstand zu verfahren ist. Jedoch wird es für zulässig erachtet, wenn der leer stehenden Wohnung eine fiktive Person zugeordnet wird (so AG Köln, Urteil v. 07.03.97, Az. 201 C 609/96).
  4. in Mieter ist nicht verpflichtet, einer Vereinbarung zuzustimmen, nach der ihm Kosten des Leerstands ganz oder teilweise aufgebürdet werden können (BGH, Urteil v. 31.05.06, Az. VIII ZR 159/05).

Es gibt ein hohes Einsparpotenzial

Soweit kalte Betriebskosten nach Verbrauch abgerechnet werden können, haben Sie die Möglichkeit, diese Kosten für sich zu reduzieren.

Schaffen Sie z.B. für alle Wohnungen die Voraussetzung einer verbrauchsabhängigen Kostenerfassung, können Sie diese Kosten – ohne Zustimmung der Mieter – abweichend vom Verteilungsschlüssel im Mietvertrag umlegen. Diese Möglichkeit eröffnet Ihnen § 556a Abs. 2 BGB.

Interessant ist dies vor allem bei den Kaltwasserkosten, den Abwasserkosten und den Müllgebühren, wobei für letztere von den Entsorgungsunternehmen zunehmend eine Erfassung nach Gewicht bzw. Volumen angeboten bzw. vorgenommen wird.

Reduzieren Sie ihre Wasserkosten

Die Einsparung kann für Sie enorm sein. Denn vor allem bei den Wasserkosten macht es in der Praxis einen sehr großen Unterschied, ob Sie für die im gesamten Gebäude angefallenen Kosten anteilig bezogen auf Ihre Wohnfläche zahlen oder nur diejenigen Kosten, die in Ihrer leer stehenden Wohnung angefallen sind – nämlich so gut wie keine. Dabei ist das Einsparpotenzial für Sie natürlich umso größer, je größer die leer stehenden Wohnungen im Haus sind.

Wichtig: Die Möglichkeit, einseitig den Verteilungsschlüssel auf verbrauchsabhängige Erfassung umzustellen, haben Sie auch, wenn die Kosten bisher nach Personenzahl verteilt wurden.

Wasserzähler zahlt der Mieter

Und das Beste: Die Kosten der Wasserzähler (für deren Anmietung bzw. Leasing, Eichung, Ablesung und für die Aufteilung der Kosten) können Sie als Betriebskosten wiederum umlegen – bei Leerstand anteilig allerdings dann auch auf sich.

Lediglich eine Voraussetzung haben Sie zu beachten: Die Umstellung müssen Sie Ihrem Mieter in Textform (Brief, Fax, E-Mail) vor Beginn eines Abrechnungszeitraums nachweislich ankündigen.

Mitten in einer Abrechnungsperiode ist die Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung also nicht möglich.

Die Immobilienindizes: Der Immobilienindex!

Liebe Leser,

es gibt in Deutschland zwar einen Standard-Index für den Aktienmarkt, nämlich den Deutschen Aktienindex (DAX). Dagegen gibt es für den Immobilienmarkt hierzulande keinen solchen Standard-Index.

Kein Standard-Index für den Immobilienmarkt

Sie können also nicht Abend für Abend in den Nachrichten verfolgen, wo „der“ Immobilienindex gerade steht und wie sich der Immobilienmarkt aktuell entwickelt. Vielmehr müssen Sie selbst zwischen verschiedenen Indizes auswählen.

Welcher Index für Ihre Zwecke am besten geeignet ist, hängt davon ab, ob Sie sich mehr für den Wert, für die Ertragskraft oder für die Erwartungen über künftige Aussichten informieren möchten.

Deutscher Immobilienindex (DIX)

Der Deutsche Immobilienindex DIX wird von der IPD Investment Property Databank GmbH aus Wiesbaden veröffentlicht. Er zeigt, wie sich die Erträge aus Immobilien entwickeln.

Index für die Ertrags- und Wertentwicklung

Der DIX misst – auf jährlicher Basis – die Gewinne oder Verluste aus direkten Immobilien-Investitionen, also aus Wohn-, Handels- und Büro-Immobilien. Die Grunddaten über die Immobilien liefern institutionelle Investoren, wie beispielsweise große Versicherungen, Pensionskassen, Immobilien-Gesellschaften und Immobilien-Fonds. In den DIX fließen 2 verschiedene Kenngrößen ein:

Kenngrößen: Aktuelle Mieten/Pachten

  • Zum einen die Miet- und Pachterträge, die im betreffenden Jahr tatsächlich erzielt wurden (abzüglich der Bewirtschaftungskosten). Nicht berücksichtigt werden dabei gezahlte Steuern sowie Kreditzinsen für Immobilien-Finanzierungen.

…und Wertänderung laut Wertgutachten

  • Zum anderen die Wertänderung der Immobilien auf Basis der Bewertungsgutachten (dieser Teil des DIX ist also bewertungsbasiert). Diese Wertgutachten werden für die Bestandsimmobilien institutioneller Investoren ohnehin einmal pro Jahr erstellt. Das Bewertungsverfahren ist üblicherweise das Ertragswertverfahren, in das vor allem die künftigen Mieten und Pachten einfließen.

IPD berechnet diesen Index für 22 verschiedene Länder rund um den Globus.

Der Gesamtindex DIX ist für private Vermieter und Immobilienbesitzer vergleichsweise uninteressant, denn ein Großteil des Index bezieht sich auf Handels- und Büroimmobilien, die sich viel häufiger im Eigentum großer Immobilieninvestoren befinden als Wohnimmobilien.

Unterindex: DIX Wohnimmobilien für Sie interessant(er)

Aber immerhin 14% der in den Index eingerechneten Immobilien sind Wohnimmobilien. Allerdings handelt es sich dabei meist nicht um Einfamilienhäuser und Einzelwohnungen, sondern zumeist um Mehrfamilienhäuser, Wohnblöcke und ganze Siedlungen.

Dennoch bietet Ihnen als privatem Vermieter der Unterindex „DIX Wohnimmobilien“ einen Anhaltspunkt für die künftige Entwicklung von Immobilienwert und Mieterträgen bei Eigentumswohnungen.

Interessant ist der DIX vor allem für Anleger, die sich dafür interessieren, welche Renditen sich mit Immobilien-Investments im Durchschnitt erzielen lassen – zum Beispiel mit offenen Immobilienfonds oder Aktien von börsennotierten Immobilienunternehmen.

Spannend ist auch ein Ländervergleich, etwa für die Frage, wie sich schweizerische oder britische Immobilien im Vergleich zu deutschen in der Vergangenheit entwickelt haben.

Immobilien: Der 0%-Zins-Rendite-Trick bei Immobilien!

Liebe Leser,

wer jetzt Immobilien kauft, erhöht seine Rendite-Chancen gegenüber anderen Zeitpunkten dramatisch.

Aktuell stellt sich bei einer Analyse sogar heraus: ein KfW-Darlehen sorgt für eine Maximalrendite mit einem Zins von weniger als 0%. Der ganze Immobilien-Zins-Trick hier für Sie in der Kurzfassung.

„Energetisch“ ausbauen

Voraussetzung für einen solchen Kredit bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind Maßnahmen, mit denen Sie „Energieeffizient sanieren“.

Dies hätte für Sie zwei Vorteile: Sie greifen gesetzgeberischen Maßnahmen vor, die kommen werden. Und: Sie können dies netto tatsächlich günstigst finanzieren.

Offiziell beträgt der Zinssatz 1,0 bis 1,55%.

Dies gilt für Kredite mit einem Volumen bis zu 75.000 Euro. Wenn Sie jedoch nur 50.000 Euro beanspruchen, wird der Kredit noch deutlich günstiger.

Zu den grundsätzlichen Bedingungen: 

Die KfW gewährt Ihnen neben dem günstigen Kredit noch einen so genannten Tilgungszuschuss, sofern Sie nach der Sanierung einer alten Immobilie vorher definierte Werte für den Energieverbrauch erreichen.

Dieser Tilgungszuschuss reduziert die Zinsbelastung effektiv auf um die 0%.

Werte vom „KFW-Effitzienzhaus 100 oder 85

Je nachdem, ob Sie die Werte eines „KfW-Effizienzhauses 100“ oder „85“ erreichen, sinkt der Zins inklusive eines tilgungsfreien Jahres bei einer Laufzeit von 10 Jahren auf 0,04% oder – sogar unter die 0-Linie.

Der Effektivzinssatz beläuft sich bei „85“er Haus auf -0,48%.

Damit können Sie bei noch niedrigen Zinsen vor allem der künftigen Zinssteigerung vorbeugen.

Wenn Sie damit rechnen müssen, energetisch zu sanieren, werden Sie in den nächsten Jahren aller Voraussicht nach keine besseren Angebote mehr erhalten.

Zudem: setzt die Nachfrage nach dem entsprechenden Handwerk ein – weil der Gesetzgeber die Hebel noch stärker als ohnehin schon bedient – werden die Preise automatisch steigen. Nebst höherer Inflationsrate und steigenden Zinsen explodieren die Kosten plötzlich.

Für Ihre Wahl hier noch einige andere Werte zum Kredit:

  • Wenn Sie die Laufzeit auf 8 Jahre reduzieren und tilgungsfrei laufen lassen, steigt der Zins nur um 0,15%-Punkte.
  • Bei einer Laufzeit von 20 Jahren (3 Jahre tilgungsfreier Zeit) zahlen Sie nur 0,25%-Punkte höhere Zinsen.
  • Bei einer Laufzeit von 30 Jahren und einem tilgungsfreien Anlauf in Höhe von 5 Jahren zahlen Sie 0,55%-Punkte mehr.
  • Für die beiden letztgenannten Zahlen jedoch gilt, dass die Zinsbindung nur für 10 Jahre festgeschrieben ist. Diese Kredite können sich dann theoretisch verteuern.

Der Trick mit dem „Effizienzhaus“ kann sich vor allem wegen der steigenden Zinsen jetzt lohnen.

Wer 2% bis 3% Zinsen jährlich spart, erhöht die Rendite schlagartig so, dass die Immobilie sogar einen Großteil der Aktien in den Schatten stellen wird.