Immobilienbewertung

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Wenn man seinen Traum vom eigenen Zuhause durch den Kauf einer Immobilie realisieren möchte oder eventuell auch sein eigenes Haus zum Verkauf anbieten möchte, steht der Begriff der Immobilienbewertung immer im Mittelpunkt des Interesses. Im Folgenden werden wichtige Fakten zu diesem Begriff ausführlich betrachtet.

Warum ist eine Immobilienbewertung wichtig?

Die Immobilienbewertung ist von großer Bedeutung, um einen aussagekräftigen Wert für eine Immobilie zu erhalten, mit dem man sowohl als Käufer als auch als Verkäufer eine optimale Verhandlungsbasis hat, um zu einem für beide Seiten attraktiven Preis zu gelangen. Zudem gibt es aber auch viele weitere Zwecke der Immobilienbewertung. So kann sie auch dann wichtig sein, wenn es zum Beispiel bei Auseinandersetzungen in Erbschaftsangelegenheiten oder auch während einer Scheidung notwendig wird, einen exakten Wert zur Hand zu haben, über den sich diskutieren lässt. Auch bei Zwangsversteigerungen ist die Bewertung wichtig, um zu wissen, welche Erlöse zu erzielen sind. Vor allem bei Finanzierungen einer Immobilie ist eine solche Bewertung immer eine wichtige Grundlage, wenn das entsprechende Haus als Sicherheit dienen und beliehen werden soll. Hier ist es für Bank und Kreditnehmer wichtig zu wissen, welchen Wert das Haus hat und welche Beleihungsgrenze davon abgeleitet werden kann. Wenn eine Immobilie als Finanzinvestition erworben wurde, dient die Immobilienbewertung auch als Grundlage für die Bilanzierung. Nicht zuletzt wird das Ergebnis einer solchen Bewertung auch herangezogen, um einen nutzbaren Wert für die Berechnung von Versicherungswerten, Deckungssummen und für die Besteuerung verwenden zu können.

Welche Faktoren und Kriterien sind wichtig bei einer Immobilienbewertung?

Die Immobilienbewertung ist eine Berechnung, bei der der möglichst genaue reale Wert einer Immobilie ermittelt werden soll. Daher ist eine objektive Betrachtung sehr wichtig, weil ansonsten verschiedene persönliche Interessen wie möglichst geringe Kosten oder möglichst hohe Verkaufserlöse für eine Verfälschung sorgen würde. Daher wird für eine solche Immobilienbewertung ein unabhängiger Sachverständiger oder Gutachter beauftragt, der dann die Bewertung vornimmt. Wie das abläuft oder was dafür benötigt wird, ist immer abhängig von der gewählten Methode, wobei vor allem drei verschiedene Verfahren angewandt werden.  Das Vergleichswertverfahren stellt dabei eine Methode dar, bei dem die zu betrachtende Immobilie mit den Kaufpreisen anderer Häuser verglichen wird. Hierbei ist es natürlich wichtig, solche Immobilien zur Hilfe zu nehmen, die sich aufgrund einer großen Ähnlichkeit auch wirklich als Vergleichsobjekt eignen. Dabei wird vor allem auf die Werthaltigkeit aller betrachteten Immobilien geachtet, die weitestgehend übereinstimmen muss. Für aussagekräftige Ergebnisse sollten zudem möglichst viele Vergleichsobjekte herangezogen werden. Beim so genannten indirekten Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise aus der Vergangenheit verwendet, die vom Gutachterausschuss einer Gemeinde bereitgestellt werden. Aufgrund von beispielsweise Grundriss, Ausrichtung des Grundstücks, Zustand des Gebäudes und eventuell bestehender Nutzungsrechte werden dann Zu- und Abschläge vorgenommen, um zu einem Ergebnis zu gelangen.  Das Ertragswertverfahren blickt bei der Ermittlung des Immobilienwertes auf die Prognose der zu erwartenden Erträge, die mit der Immobilie erwirtschaftet werden können. Diese Methode findet folglich in der Regel dann Anwendung, wenn es sich um fremdgenutzte Immobilien handelt, die überwiegend oder ganz für die Erzielung von Miet- oder Pachteinnahmen gedacht sind, wie zum Beispiel Mehrfamilienhäuser aber auch Gewerbeimmobilien, Krankenhäuser oder Hotels.  Die dritte Variante ist das so genannte Sachwertverfahren. Die Wahl fällt meistens dann auf diese Methode, wenn das zu bewertende Haus nicht anhand eines bestehenden Mietmarktes betrachtet werden kann. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es keine Mieteinnahmen gibt, weil das Haus selbst genutzt wird. Dieses Verfahren ermittelt dann die Höhe der Kosten, die auf einen zukommen würde, wenn man das Haus in seinem aktuellen Zustand wieder neu errichten müsste. Der Wert wird davon unabhängig vom Wert des Grundstücks ermittelt.

Wer ist für die Immobilienbewertung verantwortlich?

Im Grunde genommen ist derjenige verantwortlich für die Immobilienbewertung, der diese beauftragt bzw. in dessen Interesse die Bewertung vorgenommen wird. Im Normalfall ist das der Eigentümer des Hauses, der den Wert seines Eigentums bestimmt haben möchte. Im Falle einer Finanzierung ist es natürlich auch im Interesse der Bank und bei der Ermittlung von Deckungssummen für die Wohngebäudeversicherung haben auch die Banken und Versicherungen ein Interesse an dem Wert, der aber letztendlich auch wieder für den Eigentümer berechnet wird, um ihm eine optimale Finanzierung oder Versicherung bieten zu können. Die Kosten, die für die Beauftragung der entsprechenden Gutachter und Sachverständigen für eine ordnungsgemäße Immobilie anfallen, bleiben allerdings in der Regel beim Eigentümer hängen. Dafür erhält er aber auch eine optimale Bewertung, die aussagekräftig ist, sowie perfekt zum Eigentum passende Versicherungen und Finanzierungen, die er ohne eine solche Bewertung eventuell nicht erhalten würde.

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