Hypotheken

Im Zusammenhang mit Baufinanzierungen ist häufig auch von Hypotheken die Rede. Um hier immer genau zu wissen, worum es sich handelt, werden im Folgenden dieser Begriff, die verschiedenen Arten sowie zu beachtende Fakten ausführlich beschrieben.

Was sind Hypotheken?

Der Begriff Hypothek stammt aus dem Griechischen und bedeutet so viel wie Unterpfand. Im Bereich der Bau- und Immobilienfinanzierungen gehören die Hypotheken zu den so genannten Grundpfandrechten, zu denen auch die Grundschuld gehört.

Ihr Zweck ist die bessere Absicherung für ein Kreditinstitut, wobei sie als Belastung auf einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht fungiert.In der Praxis sieht es so aus, dass der Eigentümer im Rahmen einer solchen Hypothek seine Rechte am Grundstück an denjenigen überschreibt, von dem er eine Gegenleistung erhält.

In der Regel ist das eine Bank, die einem ein Darlehen gewährt. Es kann aber auch jeder andere Gläubiger sein, der eine Forderung gegen einen hat und sch durch die Hypothek absichern möchte. Alle wichtigen Details und rechtlichen Grundlagen rund um die Hypothek sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt und um dieser Sicherheit ein gutes Fundament zu geben, wird jede Hypothek als Belastung im Grundbuch eingetragen.

Was sollte beim Hypotheken aufnehmen beachtet werden?

Die Aufnahme einer Hypothek ist eine große Belastung, die nicht unterschätzt werden sollte. Schließlich überträgt man sein Recht an dem entsprechenden Grundstück an die Bank oder an einen anderen Gläubiger. Im Falle einer Absicherung für ein Immobiliendarlehen sollte man immer die später noch erläuterte brieflose Sicherungshypothek wählen die sich ausschließlich auf diese Forderung bezieht und nach Rückzahlung automatisch erlischt.

Das hat den Vorteil beziehungsweise bietet die Sicherheit, dass die Hypothek nicht an andere Gläubiger übertragen wird und später unberechtigt eingefordert werden kann. Zudem sollte man sich immer bewusst sein, dass schon kleine Unstimmigkeiten in der Ratenzahlung zu großen Problemen führen können und dem Gläubiger das recht geben können, die Hypothek zu verwerten, was später noch im Rahmen der Vorgehensweise der Zahlungsunfähigkeit betrachtet wird.
Man sollte daher bei der Aufnahme einer Hypothek noch mehr darauf achten, die Bedingungen des Darlehens so zu wählen, dass sie optimal zu den finanziellen Möglichkeiten passen und Zahlungsschwierigkeiten ausschließen.

Nach Rückzahlung der Schuld bleibt die Hypothek weiterhin im Grundbuch stehen. Man kann sich dann aber eine so genannte löschungsfähige Quittung vom Kreditgeber ausstellen lassen, die belegt, dass die Forderung nicht mehr besteht und mit der man dann über einen Notar die Löschung im Grundbuch veranlassen kann, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Kosten für eine Hypothek?

Die Hypothek ist in der Regel verbunden mit einem Immobiliendarlehen, sodass die Kosten in einem großen Paket betrachtet werden können. Zum einen stehen natürlich die Kosten für die Überlassung der Kreditsumme im Raum, bei denen es sich um die zugrunde liegenden Sollzinsen des Baukredits handelt.

Zudem kann es noch zur Erhebung von Bereitstellungszinsen sowie von Bearbeitungsgebühren kommen. Gerade wenn es sich um eine Immobilienfinanzierung handelt und die Immobilie samt Grundstück als Sicherheit verwendet werden soll, kommt es auch noch zu gesonderten Kosten, wenn ein Gutachter den Wert des Gebäudes schätzen soll. Immer zu beachten sind auch die Kosten für den Notar, der gesetzlich vorgeschrieben mit einbezogen werden muss und die vertraglichen Dinge regelt. Hierzu gehört auch die Vereinbarung einer Hypothek und vor allem die Veranlassung der entsprechenden Eintragung ins Grundbuch.

Die Eintragung der Hypothek im Grundbuch ist dabei abhängig von ihrer Höhe und somit von der Höhe der zugrunde liegenden Forderung. Überschlagen kann man davon sprechen, dass eine Schuld von 100.000 Euro zu Kosten von 1.000 Euro führt, während beispielsweise für den Eintrag einer Hypothek über 200.000 Euro eine Gebühr von ca. 1.500 Euro verlangt wird. Für exakte Angaben sollte man sich im Einzelfall immer bei den entsprechenden Stellen informieren.

Welche Arten von Hypotheken gibt es?

Beim Blick auf die Hypothek sind verschiedene Varianten zu erkennen. Die erste Unterscheidung bezieht sich vor allem auf die vertragliche Gestaltung und auf die Art der Rückzahlung des dahinter stehenden Darlehens. Die am häufigsten gewählte Form ist die so genannte Tilgungshypothek, bei der es sich im Grund genommen um ein Annuitätendarlehen handelt. Hier werden von vornherein Raten vereinbart, die aus dem Tilgungsanteil und der Zinszahlung bestehen.

Während die Zinsen bei fortlaufender Tilgung immer geringer werden, wird der Tilgungsanteil entsprechend erhöht, um die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant zu halten. Eine andere Variante ist die Festhypothek, für die ein fester Zinssatz für die gesamte Laufzeit festgelegt wird, sodass man von Anfang bis Ende der Finanzierung genau weiß, welche Zinsbelastungen auf einen zukommen und eine Planung optimal gewährleistet ist. Das Gegenstück bildet die so genannte variable Hypothek.

Hierbei wird kein fester Zinssatz vereinbart, sondern die Konditionen hängen in erster Linie von den Gegebenheiten auf dem Kapitalmarkt ab. Die hier fehlende Planungssicherheit sorgt für eine kostengünstigere Variante, die aber bei steigenden Zinsen zum Nachteil werden kann.  Neben den die Bedingungen des Darlehens betreffenden Unterschieden bei Hypotheken werden auch die Hypotheken an sich unterschieden. So gibt es zum einen die Verkehrshypothek, bei der lediglich der erste Gläubiger nachweisen muss, dass eine entsprechende Forderung besteht.

Wird die Hypothek auf einen anderen Gläubiger übertragen und eine Klage aus der letzten Hypothek erfolgt, muss kein Nachweis mehr erbracht werden, weil dann der Eintrag im Grundbuch ausreicht, um auf eine bestehende Forderung vertrauen zu können. Eine andere Form und in der Regel die reine Absicherung einer Immobilienfinanzierung betreffend ist die so genannte Sicherungshypothek. Diese ist einzig und alleine an die zugrunde liegende Forderung gebunden und gilt auch ausschließlich in der Höhe der Forderung, die durch diese Hypothek abgesichert werden muss.

Besteht die Forderung nicht mehr, erlischt automatisch auch die Hypothek. Die Sicherungshypothek ist von Gesetz aus brieflos, was bedeutet, dass es sich um eine reine Buchschuld handelt, die im Grundbuch festgehalten und über die kein Hypothekenbrief ausgestellt wird. Im Grundbuch werden sowohl der Name des Gläubigers als auch die Höhe der Forderung plus die Zinsen eingetragen. Bei allen anderen Hypothekenarten muss ein Brief ausgestellt werden, weshalb dann auch von Briefhypotheken die Rede ist. Darauf verzichtet wird nur, wenn sich beide Parteien einig sind und dann der Verzicht auf die Briefhypothek im Grundbuch vermerkt wird. Ein weiterer Unterschied besteht im Umfang der Hypothek.

So gibt es zum einen die so genannte Teilhypothek, die dann eintritt, wenn es auch eine Teilung der zugrunde liegenden Forderung gibt. Bestehen also mehrere Gläubiger, können alle mit einer Teilhypothek befriedigt werden. Ist kein anderer Vermerk vorgegeben, haben alle Gläubiger denselben Rang. In Bezug auf die Briefhypothek können hier auch Teilhypothekenbriefe ausgestellt werden. Bei dem Fall, dass eine Forderung die Belastung mehrerer Grundstücke umfasst, kann eine Gesamthypothek vereinbart werden. Hier kann dann jedes Grundstück mit einer Hypothek für einen bestimmten Teil der Forderung belastet werden oder es wird vereinbart, dass alle Grundstücke gemeinsam für die komplette Forderung einstehen.

Was passiert bei Zahlungsunfähigkeit mit der Hypothek?

Die Zahlungsunfähigkeit bedeutet, dass man nicht mehr in der Lage ist, die Schuld, die der Hypothek zugrunde liegt, zurückzahlen zu können. Ganz gleich ob es sich im eine komplette oder nur teilweise Nichterfüllung der Zahlungspflichten handelt, hat der Gläubiger nach § 1147 BGB das Recht, über ein Gericht eine Zwangsvollstreckung zu veranlassen. Verhindern kann der Schuldner das dann allerdings noch, in dem er die Forderung begleicht. In der Regel dürfte das dann aber schwierig sein, da er das wahrscheinlich schon getan hätte, wenn er in der Lage dazu gewesen wäre.

Der Gläubiger kann den Erlös aus der Zwangsvollstreckung, mit der dann meistens eine Zwangsversteigerung einhergeht, für die Begleichung seiner Forderungen nutzen. Damit auch genau feststeht, welche Forderungen er überhaupt gegen den Schuldner hat, gibt es die so genannte Zweckbestimmungserklärung, die von beiden Parteien vereinbart wurde.