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Helma Eigenheimbau AG: Interview mit Vorstand Gerrit Janssen auf der Münchener Kapitalmarkt Konferenz (mkk) 2019

 
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Sehr geehrter Herr Janssen, die Helma Eigenheimbau war ja vor 1-2 Jahren ein Highflyer an der Börse, inzwischen ist die damalige Euphorie etwas abgeebbt. Stellen Sie als Vorstand doch Ihr Unternehmen vielleicht einmal kurz selbst vor!

Antwort von Gerrit Janssen: Sehr gerne. Die Helma Eigenheimbau steht bereits seit 1980 für das individuelle Einfamilienhaus. Hervorzuheben ist, dass wirklich jedes Einfamilienhaus völlig individuell nach Kundenwunsch geplant wird, so dass unsere Kunden am Ende auch wirklich ihr Traumhaus bekommen. Wir errichten unsere Häuser ausschließlich in Massivbauweise, Stein auf Stein, und sind somit kein Fertighausanbieter.

In den letzten 10 Jahren haben wir unser Wachstum auch dadurch weiter forcieren können, dass wir begonnen haben, sehr viel Geld in Grundstücke zu investieren. Dies tun wir jedoch nur in den großen Städten in Deutschland, bspw. in Berlin, Hamburg, Hannover, Leipzig, München, Potsdam sowie deren Speckgürteln. Dadurch können wir unseren Kunden in diesen Regionen neben dem Einfamilienhaus auch noch das passende Grundstück mit dazu geben.

Da es gerade in diesen Städten für Privatleute unglaublich schwer ist, passende Grundstücke zu finden und kaufen zu können, haben wir mit unserem Komplettpaket inkl. Grundstück ein sehr schönes Alleinstellungsmerkmal. Zudem sind wir in den genannten Städten auch noch in den Bereichen Doppelhäuser, Reihenhäuser sowie im Wohnungsbau aktiv. Somit agieren wir dort als sehr breit aufgestellter Baudienstleister und Bauträger.

Zu guter Letzt gibt es bei uns die Helma Ferienimmobilien, die vorwiegend an der Nord- und Ostseeküste diverse Ferienimmobilienprojekte realisiert. Dabei sind unsere Kunden auch hier bevorzugt Privatkunden, die die Ferienimmobilien jedoch i.d.R. nicht selbst nutzen, sondern als Kapitalanleger mit deren Vermietung Geld verdienen möchten.

Wie lange dauert es etwa bis Sie so ein Haus nach der Erteilung des Auftrags errichtet haben?

Antwort von Gerrit Janssen: Wenn Sie schon ein Grundstück haben, können Sie damit rechnen, in rund einem Jahr einziehen zu können.

So schnell? Viele Immobilienkonzerne berichteten mir zuletzt, dass Sie massive Probleme haben, entsprechende Handwerker zu finden. Haben Sie diese Probleme nicht und warum nicht?

Antwort von Gerrit Janssen: Wir beschäftigen bei uns im Haus alle Mitarbeiter, die bis zur Erteilung der Baugenehmigung notwendig sind, also Architekten, Bauzeichner, Statiker usw. Zudem beschäftigen wir auch, das ist sehr wichtig, Helma eigene Bauleiter. Denn nur dadurch können wir sicherstellen, immer unseren eigenen hohen Qualitätsansprüchen gerecht zu werden. Wir beschäftigen jedoch keine Maurer etc. sondern arbeiten dort seit vielen Jahren mit regionalen Bauunternehmen und anderen Handwerksbetrieben zusammen.

Was die Vertreter der Immobilienunternehmen Ihnen berichtet haben, ist aber durchaus nicht falsch. Wir merken dies aber eher an steigenden Preisen. Denn prinzipiell arbeiten die Bauunternehmen und Handwerker, mit denen wir zusammen arbeiten, eben schon seit vielen Jahren mit uns zusammen und wissen daher, dass sie sich auf uns verlassen können. Sprich: Wir behandeln sie fair und zahlen pünktlich, was viele eben doch noch zu schätzen wissen.

Trotzdem versuchen wir natürlich einerseits eine hohe Qualität einzukaufen, andererseits aber trotzdem möglichst günstige Preise zu erzielen. Denn nur wer Qualität einkauft kann dann auch wieder Qualität verkaufen. Zuletzt ist uns das sehr gut gelungen, wie die Margenausweitung (bei der Vorsteuermarge) um mehr als 1% auf 8,4 % beweist.

Ich hatte gestern die Herren von VST Building Technologies hier zum Interview. Diese liefern fertige Bauteile wie z.B. ganze Wände, die jedoch individuell gestaltet werden können. Kommt der Einsatz solcher Fertigteile für Sie nicht in Frage und falls nicht, warum nicht?

Antwort von Gerrit Janssen: Jein. Der Einsatz vorgefertigter Bauteile (wie z.B. Wände) ergibt besonders dann einen Sinn, wenn Sie immer wiederkehrende gleiche Baukörper haben. Wir aber konzentrieren uns ja auf individuell geplante Einfamilienhäuser. Daher rechnet sich der Einsatz vorgefertigter Bauteile hier unterm Strich für uns nicht.

Anders würde das bspw. aussehen, wenn Sie immer wieder die gleichen Reihenhausblöcke irgendwohin bauen. Da fängt der Einsatz solcher Konzepte an, richtig Spaß zu machen. Selbiges gilt u. U. auch für den Geschosswohnungsbau.

Okay, verstehe. Kommen wir mal zur aktuellen Geschäftsentwicklung. Das Jahr 2019 ist ja schon wieder fast halb vorbei. Können Sie schon etwas zum bisherigen Verlauf sagen? Werden Sie Ihre selbst gesteckten Ziele erreichen oder sogar übertreffen können oder läuft es nicht so rund?

Antwort von Gerrit Janssen: Das laufende Geschäftsjahr 2019 entwickelt sich positiv und knüpft an den erfreulichen Trend des Vorjahres an. Wir erfreuen uns weiterhin einer sehr großen Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland, für die es noch immer ein viel zu geringes Angebot gibt, was dann in letzter Konsequenz zu weiter steigenden Verkaufspreisen führt.

Die Kehrseite dieser Entwicklung sind die marktseitigen Kapazitätsengpässe, welche parallel auch die Einkaufskonditionen weiter ansteigen lassen.

Neben den Kapazitätsengpässen soll, nach Auskunft einiger Manager von Immobilienkonzernen, aber auch das Thema Baugenehmigungen schwierig sein. Gerade in Berlin unter der rot-rot-grünen Regierung soll es sehr lange dauern, bis dort Baugenehmigungen erteilt werden. Damit haben Sie aber keine Probleme?

Antwort von Gerrit Janssen: Die Tendenz, dass Genehmigungsverfahren deutlich länger dauern als noch in der Vergangenheit, ist gegeben. Die entsprechenden Ämter wurden und werden teilweise mit Anträgen überrannt, so dass auch dort Kapazitätsengpässe in Sachen Personal auftreten. Wir haben diese verlängerten Fristen jedoch entsprechend in unseren Unternehmensplanungen berücksichtigt.

Kommen wir wieder zurück zur Helma Eigenheimbau. Welche Unternehmen würden Sie denn am ehesten als Wettbewerber klassifizieren?

Antwort von Gerrit Janssen: Grundsätzlich haben wir es oftmals mit kleineren, regional tätigen Wettbewerbern zu tun. Darüber hinaus gibt es jedoch durchaus zwei, drei deutschlandweit tätige Konkurrenten wie bspw. Heinz von Heiden, Town & Country oder Viebrockhaus. Diese verkaufen zum Teil sogar mehr Einheiten pro Jahr als wir. Interessant zu erwähnen ist sicherlich noch, dass wir uns dadurch, dass wir eben zum Teil Grundstücke mit anbieten, dem Wettbewerb etwas entziehen können. Denn wenn jemand genau auf einem bestimmten Grundstück bauen möchte, dass wir uns gesichert haben, wird er das auch mit uns tun.

In anderen Geschäftsbereichen wie Ferienimmobilien oder Geschosswohnungsbau gibt es natürlich andere Mitbewerber.

Wenn es ja doch so viele Anbieter gibt, würde da – aus Ihrer Sicht – nicht eine Konsolidierung des Marktes durch Übernahmen Sinn ergeben? Und käme es zu einer solchen Konsolidierung, sehen Sie sich dann eher in einer aktiven oder einer passiven Rolle?

Antwort von Gerrit Janssen: Ich bin seit zehn Jahren bei Helma und habe in dieser Zeit nicht eine Akquisition im Baudienstleistungssektor durchgeführt. Das sollte die Frage schon beantworten. Ich halte das für uninteressant, weil sie durch eine Übernahme in unserem Fall keine bessere Marke einkaufen können. So selbstbewusst jedenfalls sind wir bei Helma Eigenheimbau schon.

Daher kann ich keinen wirklichen Mehrwert durch eine Akquisition erkennen. Außer vielleicht die Gewinnung von ein paar tollen, neuen Mitarbeitern sowie neuen Kontakten zu dem ein oder anderen Bauunternehmen, das wir bisher noch nicht kannten. Aber das lässt sich auch anders günstiger lösen.

Wenn Ihre Frage darauf abzielen sollte, dass wir durch Akquisitionen Wettbewerber ausschalten und dadurch die Margen erweitern könnten, halte ich das für unrealistisch. Denn dazu ist dieser Markt zu zersplittert. Dann müsste man schon etliche Übernahmen tätigen. Wir setzen daher weiterhin rein auf organisches Wachstum.

Eine abschließende Frage dann: Wo möchten Sie langfristig mit Ihrem Unternehmen hin? Möchten Sie den ein oder anderen Wettbewerber ein- oder gar überholen? Was sind da Ihre längerfristigen Ziele?

Antwort von Gerrit Janssen: Das Schöne in unserer Branche ist für uns, dass wir durchaus Wettbewerber haben, an denen wir uns orientieren. Trotzdem schauen wir bei unseren Zielsetzungen nur auf uns selbst.

Erfreulicherweise ist es uns gelungen, in den letzten Jahren viele Grundstücke einzukaufen. Dies gibt uns eine Menge Sicherheit, wir haben tatsächlich eine längerfristige Visibilität was unsere Umsatzentwicklung betrifft, wir können da fast fünf Jahre in die Zukunft sehen.

So können wir auf Basis unserer Grundstücke in unseren Bauträgergesellschaften einen Umsatz von 1,4 Mrd. Euro einfahren. Wenn wir dies auf Sicht von fünf Jahren abwickeln könnten, wäre das eine sehr gute Geschwindigkeit. Angesichts der thematisierten marktseitigen Kapazitätsengpässe dürfte es aber wohl eher sechs bis sieben Jahre dauern.

Dies bedeutet aber trotzdem, dass im Durchschnitt alleine über 200 Mio. Euro Umsatz pro Jahr aus dem Bauträgersegment kommen wird. Dazu kommen dann nochmal 100 Mio. Euro Umsatz aus dem Baudienstleistungssegment ohne Grundstücke. Alleine diese Basis ist somit schon +20% über dem, was wir im vergangenen Jahr an Umsatz generieren konnten.

Daher ist unser Ziel, in den kommenden Jahren prozentual zweistellig beim Ergebnis zu wachsen. Für uns ist das Ergebnis, also das was unterm Strich rauskommt, die wichtigste Kennziffer. Natürlich kann es auf Dauer kein Ergebniswachstum ohne Umsatzwachstum geben, so dass wir auch dort gerne wachsen möchten.

Aber unser Fokus liegt ganz klar auf der Gewinnentwicklung. Mit anderen Worten: Wir würden im Zweifel auch auf Umsatz verzichten, wenn er nicht profitabel genug ist. Genau das haben wir ja im vergangenen Geschäftsjahr 2018 auch gesehen. Dort konnten wir zwar beim Umsatz nicht zulegen, dafür aber unsere Margen ausweiten und somit letztlich doch das Ergebnis deutlich steigern.

Somit gibt es für Helma aus meiner Sicht nur drei Optionen:

  1. Nahezu konstanter Umsatz, bei aber steigenden Margen

  2. Umsatzwachstum bei mindestens konstanten Margen

  3. Umsatzwachstum und steigende Margen

Wenn ich es mir aussuchen könnte, wäre Szenario 3.) natürlich mein Wunschszenario. Daher arbeiten wir hart daran. In jedem Fall aber soll am Ende eben ein Gewinnwachstum von mindestens +10% pro Jahr erzielt werden, egal auf welchem der drei Wege.

Das hört sich sehr gut an und müsste die Aktie ja anfeuern. Zudem sollten dann sicherlich auch die Dividenden weiter steigen, oder?

Antwort von Gerrit Janssen: Wir zahlen in diesem Jahr eine Dividende von 1,30 Euro je Aktie und wir werden in den kommenden fünf Jahren sicherlich auch mal über 2,00 Euro je Aktie schaffen. Somit läge die Dividendenrendite auf Basis des aktuellen Kursniveaus um 40,00 Euro bei ca. 5%, was sicherlich attraktiv ist.

Trotzdem glaube ich, dass auf dem gegenwärtigen Kursniveau noch viel mehr Musik in der Entwicklung des Aktienkurses stecken sollte.

Herr Janssen, ich bedanke mich für dieses sehr nette Gespräch und wünsche Ihnen auch weiterhin viel Erfolg!

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