Grundschuld

Die Grundschuld ist ein Begriff, der immer dann auftaucht, wenn es um Belastungen von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten geht und ist vor allem bei der Finanzierung von Grundstücken und Immobilien von sehr großer Bedeutung. Um immer zu wissen, was der Begriff bedeutet und wie wichtig es ist, sich bei einer Finanzierung mit ihren Eigenschaften auseinander zu setzen, wird die Grundschuld im Folgenden ausführlich betrachtet.

Was ist eine Grundschuld?

Da es sich bei der Finanzierung einer Immobilie um einen sehr hohen Kredit handelt, ist das Risiko eines Kreditausfalls für eine Bank auf den ersten Blick auch sehr viel höher als bei einem normalen Ratenkredit. Das relativiert sich aber dadurch, dass sich die Bank in der Regel die Immobilie als Sicherheit übertragen lässt, um im Falle einer nicht mehr erfolgenden Rückzahlung des Darlehens das Haus zwangsversteigern lassen und mit dem Erlös den Kredit tilgen zu können. Diese Überschreibung der Rechte an einem Grundstück oder an einer Immobilie kann anhand der so genannten Grundschuld erfolgen, die zu den Grundpfandrechten gehört.

Zu den Grundpfandrechten gehört auch die Hypothek. Hier geht es aber um die häufiger gewählte Form der Grundschuld.Die Grundschuld wird auch als dingliches Recht bezeichnet und wird im Grundbuch als Belastung des entsprechenden Grundstücks bzw. der finanzierten Immobilie eingetragen, um rechtlich zu verankern, dass der Kreditgeber das Recht hat, eine Zwangsvollstreckung in die Wege zu leiten und den Erlös einer Versteigerung für sich zu verwenden, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt. Bei der Vereinbarung einer Grundschuld ist diese nicht an eine bestimmte Forderung gebunden, sodass sie auch nach der Rückzahlung des Baukredits im Grundbuch bestehen bleibt.

Wie wird die Grundschuld eingetragen?

Wenn jemand ein Grundstück oder eine Immobilie erwirbt, wird das im Grundbuch beim Grundbuchamt eingetragen, damit immer einsehbar und nachweisbar ist, wie die jeweiligen Eigentumsverhältnisse des Grund- und Immobilienbesitzes in Deutschland aussehen. Neben den Eigentumsverhältnissen werden auf den jeweiligen Grundbuchseiten auch die Rechte und Pflichten an bzw. aus dem jeweiligen Eigentum eingetragen, wozu auch Belastungen durch ein Grundpfandrecht gehören.

Damit die Grundschuld also rechtskräftig wird, muss sie in der Abteilung III des Grundbuches eingetragen werden, was im Rahmen der so genannten Grundschuldbestellung erfolgt und nur von einem Notar beim Grundbuchamt beauftragt werden kann. Diese Grundbuchbestellung sollte man möglichst schnell nach dem Abschluss des Kaufvertrages in die Wege leiten, damit der Verkäufer keine Verzugszinsen verlangen darf, weil das Darlehen der Bank auch erst ausgezahlt wird, wenn der Eintrag im Grundbuch erfolgt ist.

Der Notar kann die Grundbuchbestellung vornehmen, sobald ihm der unterschriebene Kreditvertrag und ein vom Kreditinstitut ausgefülltes Grundschuldbestellungsformular vorliegen. Der Vorgang der Eintragung und anschließenden Zustellung eines Grundbuchauszugs an den neuen Eigentümer kann durchaus bis zu acht Wochen dauern. Es kann durchaus vorkommen dass im Grundbuch mehrere Grundschulden eingetragen sind. In einem solchen Fall ist für den Gläubiger der Rang der Grundschuld von großem Interesse.

Die früheste Eintragung eines Grundpfandrechtes wird dann als so genannte erstrangige Grundschuld bezeichnet, die nächste als zweitrangige und so geht es dann der Reihe nach weiter. Diese Rangfolge ist entscheidend für die Berücksichtigung der Gläubiger, wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommt und der entsprechende Erlös verteilt werden soll, aber nicht für alle Forderungen ausreicht.

Dabei wird dann erst der Inhaber der erstrangigen Grundschuld befriedigt, bevor eventuelle Reste des Erlöses an das zweitrangige Recht und so weiter gehen, bis kein Geld mehr zu verteilen ist. Je höher man als Gläubiger also in der Rangfolge steht, desto wahrscheinlicher ist es, bei einer Zwangsversteigerung auch Kapital aus dem Grundpfandrecht schlagen zu können. Der Rang im Grundbuch ist somit auch ein Zeichen für die Qualität dieser Sicherheit.  Nachdem die Schuld beglichen wurde, bleibt der Eintrag über die Grundschuld – wie oben schon erwähnt – im Normalfall bestehen, weil die Grundschuld in der Regel nicht an diese bestimmte Forderung aus der Baufinanzierung gebunden ist.

Man kann sich vom entsprechenden Kreditgeber die Erledigung des Darlehens bestätigen und sich eine so genannte Löschungsbewilligung ausstellen lassen. Mit diesem Dokument stimmt der Kreditgeber der Löschung der Grundschuld im Grundbuch zu. Diese Löschungbewilligung muss dann zur Beglaubigung zu einem Notar, der sie dann auch an das Grundbuchamt übermittelt, damit die Löschung vorgenommen werden kann.

Grundschuld: Mit oder ohne Brief?

Wer sich schon einmal mit der Grundschuld befasst hat oder auch einfach nur schon einmal davon gehört hat, ist dabei vielleicht auch auf den Begriff des damit verbundenen Briefes getroffen. Was es damit auf sich hat, wird im Folgenden kurz erläutert. Grundsätzlich werden bei der Grundschuld nämlich zwei Varianten unterschieden, nämlich die Brief- und die Buchgrundschuld. In der Regel handelt es sich bei einer Grundschuld um eine so genannte Briefgrundschuld, wo der angesprochene Brief ins Spiel kommt.

Bei diesem Grundschuldbrief handelt es sich um eine Art Wertpapier, das im Rahmen der Grundbuchbestellung neben dem Eintrag im Grundbuch ausgestellt wird und das Grundpfandrecht in physischer Form verkörpert. Der Gläubiger erhält diesen Brief und kann ihn unter Ausstellung eines Abtretungsvertrags an einen anderen Gläubiger übergeben, der dann zum Inhaber der Grundschuld wird. Für diese Änderung des berechtigten Gläubigers ist dann nur die Übergabe des Briefes notwendig, ohne dass eine Änderung am Eintrag im Grundbuch vorgenommen werden muss.

Das hat allerdings zur Folge, dass der Blick ins Grundbuch nicht mehr ausreicht, um feststellen zu können, wer aktuell der berechtigte Inhaber der dort niedergeschriebenen Grundschuld ist. Möchte man das und auch eine einfache Weitergabe der Grundschuld vermeiden, kann man eine so genannte Buchgrundschuld in Auftrag geben. In diesem Fall erfolgt nur der Eintrag in der Abteilung III des Grundbuches, ohne dass für die Grundschuld ein entsprechender Grundschuldbrief ausgestellt wird.

Damit auch immer jeder weiß, dass es nicht irgendwo einen solchen Brief gibt, mit dem jemand sein Recht einfordern kann, wird die Grundschuld im Grundbuch mit dem Vermerk „ohne Brief“ versehen.

Welche Kosten gibt es bei einer Grundschuld?

Der Vorgang der Grundbuchbestellung mit der Eintragung der Grundschuld bringt selbstverständlich weitere Kosten mit sich, die die Gesamtkosten eines Immobilienerwerbs noch einmal erhöhen. Um eine Grundschuld im Grundbuch eintragen zu können, muss zum einen ein Notar beauftragt werden, durch den dann die Grundbuchbestellung in die Wege geleitet wird.

Hierfür stellt der Notar die entsprechenden Gebühren in Rechnung, die zu den schon für die Erstellung und Beglaubigung des Kaufvertrags für das Grundstück, für die Immobilie oder für beides hinzukommen. Die Höhe dieser Notargebühren für die Beauftragung der Eintragung ins Grundbuch orientieren sich an der Höhe der Grundschuld, die sich wiederum aus der Höhe des Darlehens und eventuell noch zusätzlich aus von der Bank veranschlagten dinglichen Zinsen und Nebenleistungen ergibt.

Das Grundbuchamt selber verlangt seinerseits Gebühren für den dann erfolgenden Eintrag im Grundbuch, die der Eigentümer dann sofort an das Grundbuchamt überweisen muss. Laut einer Faustformel kann man ungefähr davon ausgehen, dass die gesamten Kosten für Notar und Grundbuchamt zwei Prozent des Kaufpreises betragen, womit dann aber sowohl der Kaufvertrag und dessen Beurkundung als auch die Bestellung und die Eintragung der Grundschuld abgegolten sind.

Kommt es aufgrund von ausbleibenden Kreditraten zu einer Vollstreckungsmaßnahme, kann es natürlich jederzeit zu weiteren Kosten kommen.

Welche Arten und Formen von Grundschuld gibt es?

Abgesehen von der oben schon beschriebenen Unterscheidung zwischen Brief- und Buchgrundschuld, gibt es drei wichtige Arten der Grundschuld. Die eine Variante ist die so genannte Eigentümergrundschuld. Hierbei handelt es sich um eine Briefgrundschuld, die der Eigentümer zu Lasten des Grundstücks oder der Immobilie für sich selbst und zu Lasten eintragen kann.

Der Sinn liegt dabei darin, für sich selber eine absolute Rangstelle zu schaffen, die man dann durch Abtretung des Grundschuldbriefes an Banken abtreten kann, um schnell für eine Sicherheit für einen benötigten Kredit sorgen zu können. Die zweite Variante ist die so genannte Fremdgrundschuld, die dann zugunsten eines Dritten eingetragen wird, wenn der Eigentümer sein Grundstück verkauft.

Im Rahmen der Immobilienfinanzierung spielt vor allem die dritte Variante eine große Rolle, bei der es sich um die so genannte Sicherungsgrundschuld handelt und die – wie der Name erkennen lässt – zur Sicherung einer Forderung bestimmt ist.Hierbei wird in der Regel zwischen dem Eigentümer und dem Gläubiger ein Sicherungsvertrag vereinbart, in dem auch der Sicherungszweck festgelegt wird, der Auskunft darüber gibt, mit welcher zu sichernden Forderung die eingetragene Grundschuld in Verbindung zu bringen ist.