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Eigentümergrundschuld

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Wenn über Immobilienfinanzierungen gesprochen wird, fallen oft Begriffe wie Grundpfandrechte, Hypotheken und Grundschulden und eine ganz besondere Form stellt dabei die so genannte Eigentümergrundschuld dar. Im Folgenden wird dieser Begriff erläutert und die Besonderheiten näher betrachtet.
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Was ist die Eigentümergrundschuld?

Bei der Eigentümergrundschuld handelt es sich um eine Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen wird und das mit der Besonderheit, dass die Grundschuld nicht auf irgendeinen Gläubiger, sondern auf den Eigentümer selber ausgestellt ist. Gesetzlich geregelt ist diese Variante in § 1169 BGB. Die Veranlassung einer Eigentümergrundschuld erfolgt durch eine einseitige Erklärung, die der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt abgibt und die entsprechenden Gebühren bezahlt, woraufhin der Eintrag im Grundbuch erfolgt.

Das ist möglich, weil die Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek nicht an eine Forderung gebunden ist, sodass der Eigentümer sie ohne eine bestehende Finanzierung veranlassen kann. Der Vorteil ist die Sicherung einer Grundschuld mit einem möglichst ersten Rang, um sie bei Bedarf als Sicherheit an einen Gläubiger weitergeben zu können.

Bei einem hohen Rang kann man die Grundschuld optimal als Sicherheit bei Verhandlungen um eine Finanzierung anbieten, um sich auf dem Wege attraktive Konditionen zu sichern. Der Eigentümer kann anhand der Eigentümergrundschuld allerdings nicht selber eine Zwangsvollstreckung betreiben.

Entstehung einer Eigentümergrundschuld

Für die Entstehung der beschriebenen Eigentümergrundschuld wird grundsätzlich zwischen drei verschiedenen Varianten unterschieden. Zum einen trifft man häufig auf den Fall, dass der Eigentümer einen Kredit aufgenommen hat und für eine Sicherheit das Grundstück in Form einer Hypothek an die entsprechende Bank abgetreten hat. Diese Hypothek wird wie jedes Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen.

Sobald der zugrunde liegende Kredit komplett abbezahlt ist, hat der Eigentümer die Möglichkeit, die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld umschreiben zu lassen, sodass er statt der Bank zum Inhaber dieses Grundpfandrechts wird. Neben dieser auf Eigeninitiative beruhenden Umschreibung gibt es auch eine gesetzlich geregelte automatische Variante.

Die Hypothek ist an die speziell benannte Forderung gebunden und wenn das entsprechende Hypothekendarlehen zurückgezahlt wurde und diese Forderung somit keinen Bestand mehr hat, kann diese Hypothek in ihrer Form nicht mehr weiterbestehen. Sollte der Eigentümer keine Löschung der Hypothek beantragen, erfolgt laut § 1177 BGB automatisch die Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld.

Bei diesen Formen der Eigentümergrundschuld wird auch von einer verschleierten Eigentümergrundschuld gesprochen. Wurde eine Hypothek bestellt, deren zugrunde liegende Forderung aber nicht zustande kam, hat der Eigentümer Anspruch auf dieses Grundpfandrecht. Da im Grundbuch allerdings dann noch der anvisierte Gläubiger aufgeführt ist, wird von einer verdeckten Grundschuld gesprochen.

Abgesehen von Umschreibungen einer Hypothek kann die Eintragung der Eigentümergrundschuld im Grundbuch auch gesondert für sich vom Eigentümer in Auftrag gegeben werden. Das erfolgt laut dem schon oben angesprochenen § 1169 BGB und wird als offene Eigentümergrundschuld bezeichnet. Dadurch kann sich der Eigentümer für spätere Finanzierungen einen attraktiven Rang, möglichst den ersten Rang sichern.

Zudem besteht diese Grundschuld dann schon, wenn man später einmal eine Finanzierung benötigt, und muss nicht erst noch beauftragt werden, was auch immer eine zeitliche Verzögerung bedeutet.

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