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Beleihungsgrenze

 
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Auf der Suche nach einer attraktiven Baufinanzierung trifft man in der Regel auf die Bedingungen einer Bank, dass das entsprechend zu finanzierende Haus als Sicherheit verwendet wird, um die Risiken eines Kreditausfalls in Grenzen zu halten. In dem Zusammenhang fällt dann häufig der Begriff der Beleihungsgrenze, der im Folgenden näher betrachtet wird.

Beleihungsgrenze

Was ist die Beleihungsgrenze?

Wenn die Bank eine Immobilie als Sicherheit verlangt, wird sie im Normalfall nicht den gesamten Kauf- oder Baupreis des Hauses berücksichtigen, sondern einen geringeren Wert zur Grundlage nehmen, der von entsprechenden Sachverständigen festgestellt wird. Hierbei handelt es sich dann um den so genannten Beleihungswert. Die Beleihung einer Immobilie erfolgt aber nicht zu diesem Beleihungswert, sondern die Kreditinstitute nutzen auch eine intern bestimmte Grenze als Maßstab für die Höhe einer möglichen Beleihung.

Diese Grenze wird als Beleihungsgrenze bezeichnet und bestimmt die maximale Höhe eines durch die Immobilie abgesicherten Darlehens. Bei solchen Krediten, die die Beleihungsgrenze nicht überschreiten, spricht man von so genannten 1A-Hypothekendarlehen, die im Grundbuch mit einem erstrangigen Grundpfandrecht abgesichert werden. Das Kreditinstitut wird demnach im Falle einer Zwangsversteigerung als erster Gläubiger aus dem Erlös durch die Versteigerung bedient.

Sollten Banken entgegen der Gewohnheit doch ein Darlehen akzeptieren, dessen Höhe über der Beleihungsgrenze liegt, ist die Rede von einem 1b-Hypothekendarlehen. Diese erhalten im Grundbuch nur ein zweitrangiges Grundpfandrecht und müssen zusätzlich durch eine öffentliche Bürgschaft abgesichert werden. Diese verringerte Sicherheit lasen sich die Banken mit höheren Gebühren bezahlen, weshalb man zusehen sollte, dass man zum Beispiel durch ein höheres Eigenkapital den Finanzierungsbedarf so reduzieren kann, dass es zu einem 1a-Darlehen kommt.

Beleihungsgrenze ermitteln: Wie errechnet sich die Grenze?

Die Beleihungsgrenze wird in einer bestimmten Prozentzahl ausgedrückt. Diese wird dann von dem vorher ermittelten Beleihungswert der Immobilie berechnet. Für die Berechnung der Beleihungsgrenze gibt es dabei je nach Unternehmen unterschiedliche Werte, die berücksichtigt werden. So bieten zum Beispiel Volks- und Raiffeisen sowie Geschäftsbanken eine Beleihungsgrenze von 80 %, während Hypothekenbanken nur 60 % bis 65 % anbieten und Lebensversicherungen sogar auf einen Wert von 40 % bis 60 % hinuntergehen.

Nimmt man jetzt zum Beispiel eine Immobilie, die es bei den Baukosten auf 400.000 Euro bringt. Ein entsprechend von der Bank beauftragter Sachverständiger stellt einen Beleihungswert von 320.000 Euro fest. Dieser Wert ist jetzt ausschlaggebend für die Berechnung der Beleihungsgrenze. Im Falle einer Volksbank würde man jetzt den Prozentsatz von 80 % wählen und diesen von dem Beleihungswert berechnen, sodass als Beleihungsgrenze ein Betrag von 256.000 Euro (80 % von 320.000 Euro) herauskommen würde.

Eine Hypothekenbank mit einem internen Wert von 60 % würde ein Darlehen in Höhe von nur 192.000 Euro (60 % von 320.000 Euro) anbieten. Bei den Zahlen wird schon deutlich, dass in der Regel keine Finanzierungen zu 100 % gewährt werden, weshalb es von großer Bedeutung ist, ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent mit in die Finanzierung einzubringen. Das ermöglicht dann die Aufnahme eines Darlehens innerhalb der Beleihungsgrenze, was in der Regel zu sehr viel besseren Konditionen möglich ist, wenn es denn überhaupt eine Bank gibt, die darüber hinaus einen Kredit bewilligt.

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