Baukredit

212
1 Stern2 Sterne3 Sterne4 Sterne5 Sterne

Für die Realisierung des Baus eines eigenen Hauses ist eine sehr hohe Geldsumme aufzubringen und deshalb ist es in der Regel nur mit fremden Kapital möglich. Das Darlehen für diese Finanzierung wird als Baukredit bezeichnet, welcher im Folgenden erläutert und mit Informationen belegt wird, die für den Abschluss eines optimalen Darlehens von Bedeutung sind.

Baukredit

Was ist ein Baukredit?

Der Baukredit bezeichnet das Darlehen, mit dem das Geld aufgenommen wird, das für den Bau oder Kauf einer Immobilie notwendig ist, um die Finanzierung aufgrund der hohen Summe bewältigen zu können. Der Baukredit läuft dabei nicht über eine vereinbarte Gesamtlaufzeit bis zu Rückzahlung, sondern teilt sich in verschiedene Zinsbindungen auf, während denen sich der vereinbarte Zinssatz nicht verändert.

Für diese Phasen der Zinsbindung wird eine Ratenzahlung vereinbart, die unterschiedlich aussehen kann. In der Regel besteht die Kreditrate dabei aus dem Tilgungsanteil für die Rückführung der Kreditsumme und dem Anteil für die Zahlung der anfallenden Zinsen.

Die häufigste Variante bildet das Annuitätendarlehen, bei dem zu Beginn eine feste Rate aus Tilgung und Zinsen vereinbart wird, die über die Laufzeit der Zinsbindung gleich hoch bleibt, wobei die Zinsen sinken und der Anteil der Tilgung im gleichen Maß steigt, was zu einer schnelleren Rückführung des Darlehens führt.

Es gibt aber auch die Tilgungsdarlehen, bei denen die Rate sinkt, weil die Tilgung gleich bleibt, während die Zinsen geringer werden. Zudem gibt es auch das so genannte endfällige oder Festdarlehen, bei dem der Baukredit erst am Ende der Laufzeit in einer Summe getilgt wird und während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt werden. Hier ist dann ein weiterer Vertrag abzuschließen, über den die zurückzuzahlende Summe angespart werden muss.

Tipps, um einen passenden Baukredit zu finden

Schon die verschiedenen Varianten für einen Baukredit sorgen für zahlreiche Möglichkeiten. Hinzu kommen ganz unterschiedliche Konditionen der verschiedenen Banken, sodass das Angebot auf dem Markt so groß ist, dass man schnell den Überblick verliert. Hier bietet sich ein Vergleich im Internet an, um bequem von zuhause und zu jeder Uhrzeit in Ruhe viele unterschiedliche Varianten betrachten und vergleichen zu können.

Bei solchen Gegenüberstellungen spielt der Zinssatz eine entscheidende Rolle, wobei man immer auf den effektiven Zinssatz achten sollte, der auch bestimmte Gebühren und Kosten mit einbezieht, sodass ein aussagekräftiger Wert darüber entsteht, wie teuer die Finanzierung wird. Zusätzlich sollte man aber auch auf andere Dinge Wert legen, was im Folgenden betrachtet wird.

Welche Konditionen sollte ein Baukredit haben?

Der Baukredit ist ein Darlehen über eine sehr hohe Kreditsumme, weshalb es umso wichtiger ist, Wert auf attraktive Konditionen zu legen und dafür ist in erster Linie ein günstiger Zinssatz von Bedeutung. Um diesen zu erhalten, ist es sehr wichtig, dass man ein Darlehen aufnimmt, das unterhalb der Beleihungsgrenze liegt, die vom Kreditinstitut festgelegt wird.

Daher ist eine gewisse Summe an Eigenkapital wichtig, was später noch beschrieben wird. Abgesehen von den besseren Konditionen führt das auch zu einer geringeren Kreditsumme und zu ebenfalls geringeren Zinskosten. Je nach Höhe des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals sollte man großen Wert bei einem Vergleich darauf legen, welche Bank welche Beleihungsgrenze festlegt.

Um sich – gerade in der heutigen Zeit sehr niedriger Zinsen – diese Konditionen für längere Zeit zu sichern, sollte man bei der entsprechenden Bank eine längere Zinsbindung wählen dürfen, damit man sich langfristig keine Sorgen um steigende Zinsen machen muss. Wichtig ist für tolle Konditionen auch die Möglichkeit zur gebührenfreien Sondertilgung.

Wenn man zum Beispiel Geld erbt oder Auszahlungen von Verträgen wie Lebensversicherungen bekommt, kann man dieses als Sondertilgung verwenden und somit die Restschuld verringern. Da man finanzielle Situationen auf lange Sicht nicht immer zu 100 Prozent vorhersehen kann, ist es auch ratsam, einen Vertrag zu wählen, bei dem es durchaus auch einmal möglich ist, bei finanziellen Engpässen eine Rate aussetzen zu dürfen, ohne dass es zu Problemen mit der Weiterführung des Baukredits kommt.

Wieviel Eigenkapital wird bei einem Hauskredit benötigt?

Ein wichtiger Faktor für einen günstigen Baukredit ist das Thema Eigenkapital, also die Möglichkeit die Finanzierung nicht nur mit fremden, sondern auch mit eigenem Geld zu bestreiten. Das liegt vor allem daran, dass Banken günstige Kredite in der Regel nur dann vergeben, wenn die Höhe der Kreditsumme sich im Rahmen der Beleihungsgrenze liegt.

Diese berechnet die Bank anhand des vorher ermittelten Beleihungswertes, der schon unterhalb des Bau- oder Kaufpreises liegt, und einem intern festgelegten Prozentsatzes. Dieser liegt zwischen 60 % und 80 %, was deutlich macht, dass für optimale Konditionen um die 20 Prozent Eigenkapital wichtig sind.

Dabei ist auch zu beachten, dass der gesamte Preis für eine Immobilie neben dem Bau- oder Kaufpreis auch noch durch Kosten wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer oder Notar- und Grundbuchgebühren erhöht wird, die den Beleihungswert bzw. die Beleihungsgrenze natürlich nicht erhöhen. Eigenkapital sollte zudem gebildet werden, um unerwartete Kosten bewältigen zu können. Auch mit geringerem Eigenkapital sind Finanzierungen heute möglich.

Diese zeichnen sich allerdings dadurch aus, dass sie mit ungünstigeren Konditionen belegt werden, weil Darlehen, die über die Beleihungsgrenze hinausgehen, nur als zweitrangige Darlehen im Grundbuch eingetragen werden und die Sicherheit für die Bank somit geringer ist.

Baukredit ablösen: Wie geht das?

Überall ist bei den verschiedensten Verträgen immer die Rede davon, dass ein Anbieterwechsel Geld einsparen kann. Auch bei einem Baukredit besteht diese Möglichkeit, wobei dann von einer so genannten Ablösung des Kredits die Rede ist. Der laufende Kredit wird dann durch einen neuen Kredit abgelöst, der entweder bei der gleichen Bank oder auch bei einem anderen Kreditinstitut abgeschlossen werden kann.

Baufinanzierungen haben keine Gesamtlaufzeit bis zur kompletten Rückzahlung der Gesamtschuld, sondern werden in so genannte Zinsbindungsphasen gegliedert. Im Normalfall dauert einer solche Zinsbindung zehn Jahre. Man kann aber – vor allem um sich aktuell sehr niedrige Zinsen zu sichern – auch längere Zinsbindungen vereinbaren, in denen die attraktiven Zinssätze dann für bis zu 30 Jahre (abhängig immer von den möglichen Angeboten der einzelnen Kreditinstitute) festgeschrieben werden. Nach der Zinsbindung besteht immer die Möglichkeit, den laufenden Kredit entweder zu verlängern.

Diese Art der Anschlussfinanzierung wird als Prolongation bezeichnet und erfolgt dann zu den dann gültigen Konditionen. Vor der Prolongation sollte man sich frühzeitig über diese Konditionen informieren, weil man zu diesem Zeitpunkt ebenso die Möglichkeit hat, eine bessere Alternative bei einer anderen Bank in Anspruch zu nehmen. Solche Überlegungen und Vertragsabschlüsse machen immer im Zeitraum von bis zu zwölf Monaten vor dem Ende der Zinsbindung Sinn. Ebenso kann man seinen Kredit ablösen, wenn er trotz längerer Zinsbindung schon zehn Jahre läuft.

Denn laut § 489 BGB hat man nach zehn Jahren einer Sonderkündigungsrecht, bei dem man dann allerdings zwingend die sechs Monate Kündigungsfrist einhalten muss, um eine rechtmäßige Ablösung in Gang zu setzten. Eine Ablösung innerhalb der Zinsbindung sollte gut überlegt und durchgerechnet werden. Banken können einer solchen Ablösung zustimmen, verlangen dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Das ist damit zu erklären, dass die Kreditinstitute über die gesamte Dauer der Zinsbindung fest mit den Zinseinnahmen rechnen und somit einen Verlust machen, wenn der Kredit frühzeitig abgelöst wird. Während es bei Ratenkrediten feste gesetzliche Höchstgrenzen für eine solche Vorfälligkeitsentschädigung gibt, sind die Kreditinstitute da bei einem Baukredit freier in ihrer Entscheidung. Daher ist es sehr wichtig, vor einer vorzeitigen Ablösung die Höhe dieser „Strafe“ in Erfahrung zu bringen, um zu erkennen, ob sich ein Wechsel dann finanziell überhaupt noch lohnt.

Schließlich wird es sowieso auch für den neuen Kredit noch zusätzliche Kosten geben, wie zum Beispiel die Umschreibung der Grundschuld auf den neuen Kreditgeber, wofür immer auch der Notar bezahlt werden muss. Es ist also von großer Bedeutung, wie viel besser der Zinssatz für den neuen Kredit ist, um letztendlich wirklich einen finanziellen Vorteil aus der Ablösung der Finanzierung schlagen zu können.

Für den Fall, dass der jetzige Kredit noch zwischen einem und fünf Jahren läuft, kann auch das Forward Darlehen eine attraktive Alternative sein. Dieses schließt man heute für einen späteren Zeitpunkt, zum Beispiel mit Start zum Ende der Zinsbindung des laufenden Baukredits ab, um dann von den derzeit sehr niedrigen Zinsen zu profitieren, die als Kondition festgelegt werden, auch wenn zum Start des Vertrags dann eventuell andere Zinssätze auf dem Markt bestehen.




Disclaimer

Die auf finanztrends.info angebotenen Beiträge dienen ausschließlich der Information. Die hier angebotenen Beiträge stellen zu keinem Zeitpunkt eine Kauf- beziehungsweise Verkaufsempfehlung dar. Sie sind nicht als Zusicherung von Kursentwicklungen der genannten Finanzinstrumente oder als Handlungsaufforderung zu verstehen. Der Erwerb von Wertpapieren ist risikoreich und birgt Risiken, die den Totalverlust des eingesetzten Kapitals bewirken können. Die auf finanztrends.info veröffentlichen Informationen ersetzen keine, auf individuelle Bedürfnisse ausgerichtete, fachkundige Anlageberatung. Es wird keinerlei Haftung oder Garantie für die Aktualität, Richtigkeit, Angemessenheit und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen sowie für Vermögensschäden übernommen. Finanztrends.info hat auf die veröffentlichten Inhalte keinen Einfluss und vor Veröffentlichung sämtlicher Beiträge keine Kenntnis über Inhalt und Gegenstand dieser. Die Veröffentlichung der namentlich gekennzeichneten Beiträge erfolgt eigenverantwortlich durch Gastkommentatoren, Nachrichtenagenturen o.ä. Demzufolge kann bezüglich der Inhalte der Beiträge nicht von Anlageinteressen von finanztrendsw.info und/ oder seinen Mitarbeitern oder Organen zu sprechen sein. Die Gastkommentatoren, Nachrichtenagenturen usw. gehören nicht der Redaktion von finanztrends.info an. Ihre Meinungen spiegeln nicht die Meinungen und Auffassungen von finanztrends.info und deren Mitarbeitern wider. (Ausführlicher Disclaimer)

Die 4vestor GmbH tätigt keine Eigengeschäfte in Wertpapiere jeglicher Art. Damit wird ein Interessenskonflikt in Bezug auf die publizistische Tätigkeit vermieden. Das Unternehmen berät im Umfang der vorliegenden Erlaubnis nach §34h Absatz 1 GewO. Diese sieht eine gewerbsmäßige Anlageberatung zu Anteilen oder Aktien an inländischen offenen Investmentvermögen, offenen EU-Investmentvermögen oder ausländischen offenen Investmentvermögen vor, die nach dem Kapitalanlagegesetzbuch vertrieben werden dürfen.