Was ist eine Annuität?

Definition: Was bedeutet Annuität?

Wer eine Immobilie erwirbt und diese nicht aus eigenen Mitteln finanzieren kann, nimmt ein Annuitätendarlehen auf, das sich aus den monatlichen Tilgungsraten und den entsprechenden Zinsen zusammensetzt. Die Bank als Darlehensgeber erhebt die Zinsen auf den Betrag, den der Schuldner als Darlehensnehmer aufgenommen hat. Mit dem Tilgungsbetrag vermindert sich die geschuldete Kreditsumme von Monat zu Monat. Je geringer der geschuldete Kreditbetrag, desto geringer ist der noch verbleibende Zinsanteil.

Was ist ein Annuitätendarlehen

Ein Kredit, der in gleichbleibenden, zeitlich festgelegten Raten zurückgezahlt wird.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Der Zinsanteil sinkt bei gleichbleibender Rate, während der Tilgungsanteil der Rückzahlungsrate steigt.

Was ist eine monatliche Annuität?

Die monatliche Ratenzahlung wird als Annuität bezeichnet. Diese beinhaltet einen Tilgungs- und einen Zinsanteil. Da sich der zu zahlende Zinsbetrag während der Rückzahlungszeit stetig vermindert, erhöht sich die monatlich gezahlte Tilgungsrate genau um diesen ersparten Zinsbetrag. Aus diesem Grund wird die monatlich zu zahlende Summe im Darlehensvertrag als anfänglicher Tilgungssatz bezeichnet.

Das Annuitätendarlehen ist eine gerne genutzte Finanzierungsmöglichkeit, weil sie über einen langen Zeitraum eine hohe Sicherheit durch die monatlich gleichbleibenden Tilgungszahlungen bietet. Darlehensnehmer können mit dieser Tilgungssumme gut kalkulieren, was besonders angenehm ist, wenn noch weitere Zahlungsverpflichtungen bestehen. Die Laufzeit des Darlehens wird auch als Festschreibungszeit bezeichnet. Häufig wird eine Laufzeit von 15 Jahren gewählt, längere oder kürzere Festschreibungszeiten sind jedoch möglich. Die Laufzeit des Annuitätendarlehens sollte immer zu den individuellen finanziellen Möglichkeiten passen. Ein höherer monatlicher Tilgungsanteil führt zwar zu einer schnelleren Abzahlung des Darlehens, nützt jedoch wenig, wenn sich der Darlehensnehmer mit eben jenen Zahlungen finanziell übernimmt. Besser ist, eine längere Festschreibungszeit mit niedrigeren Tilgungsraten zu vereinbaren, die zu einer geringeren monatlichen Belastung führen.

Was bedeutet annuitätische Tilgung?

Die Gesamtrate wird auf zwölf gleich hohe Monatsraten aufgeteilt, die sich aus Tilgungsrate und Zinsen zusammensetzen. Zu Beginn der Tilgungszeit ist der Tilgungsanteil sehr gering und der Zinsanteil entsprechend hoch, denn je höher der zu tilgende Darlehensbetrag ist, desto höher fällt auch der Zinsanteil aus. Mit jeder gezahlten Rate vermindert sich jedoch die Restschuld des Annuitätendarlehens und damit auch die Höhe der zu zahlenden Zinsen, da diese immer entsprechend der verringerten Restschuld berechnet werden.

Vorteile des Annuitätendarlehens

Die Zinsbindung ermöglicht eine hohe Planungssicherheit. Darlehen werden immer zum Sollzinssatz berechnet. Der Sollzinssatz ist das Entgelt, das die Bank dem Darlehensnehmer für einen zuvor festgelegten Zeitraum überlässt. Immobilienkäufer müssen allerdings berücksichtigen, dass der Sollzinssatz des Annuitätendarlehens lediglich angibt, wie viel Geld netto für diesen Kredit zu zahlen ist. Weitere Kosten für die Aufnahme des Kredites, wie Verwaltungs- und Beratungsgebühren sind nicht enthalten. Erst der Effektivzinssatz hat eine abschließende Aussagekraft. Trotzdem ist das Annuitätendarlehen ein feste finanzielle Größe, mit dem der Darlehensnehmer jeden Monat rechnen kann. Die festen Tilgungsraten einschließlich Zinszahlung bieten eine hohe Planungssicherheit.

Die Restschuld am Ende der Immobilienfinanzierung steht von Anfang an fest. Durch die monatlich gleichbleibenden Tilgungsraten vermindert sich die Kreditsumme und damit auch die zu zahlenden Zinsen. Mit einem Zins- und Tilgungsplan lässt sich die monatliche finanzielle Belastung vom Anfang der Zinsfestschreibungszeit bis zum Ende der Immobilienfinanzierung berechnen.

Tilgungszahlungen werden umgehend verrechnet und reduzieren die Restschuldsumme. Gleichzeitig vermindert sich auch die monatliche Zinslast.

Nachteile eines Annuitätendarlehens

Auf der einen Seite bringt die festgeschriebene Sollzinszeit eine hohe Planungssicherheit. Auf der anderen Seite sind Änderungen während der Vertragslaufzeit in der Regel nicht vorgesehen. Diese Änderungen betreffen zum Beispiel eine vorzeitige, vollständige oder teilweise Rückzahlung der Restschuld. Akzeptiert die Bank eine vorzeitige Rückzahlung der Restschuld, müssen die Kunden eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese berechnet die Bank für den unerwarteten vorzeitigen Ausstieg aus dem Kreditvertrag und die damit entgangenen Zinszahlungen. Gemäß § 489 BGB besteht ein Sonderkündigungsrecht erst nach zehn Jahren. Wer dennoch flexibel bleiben möchte, sollte ein vertragliches Sonderkündigungsrecht mit der Bank vereinbaren.

Nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist besteht für den Darlehensnehmer das Risiko einer Zinsänderung. Diese Situation tritt dann ein, wenn die Kreditsumme während dieser Zeit nicht vollständig getilgt wurde. In diesem Fall ist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Der Sollzinssatz kann jedoch höher ausfallen als mit dem ersten Vertrag, denn keine Bank kann vorhersehen, wie sich der Kapitalmarkt während einer langen Zeit von 10,15 oder mehr Jahren entwickeln wird. Immobilienkäufer können sich jedoch mit einem Forward- oder Volltilgerdarlehen gegen diese Eventualitäten absichern.

Wie können Bauherren maximal vom Annuitätendarlehen profitieren?

Um während der Zinsbindungszeit flexibel zu bleiben, ist die Vereinbarung von kostenlosen Sonderrückzahlungen bis zu zehn Prozent p.a. zu empfehlen.

Viele Banken bieten ihren Kunden eine Zeit, in der keine Bereitstellungszinsen zu zahlen sind. Die Zinsen auf das Annuitätendarlehen sind in diesem Fall erst sechs, zwölf oder 24 Monate nach Vertragsabschluss zu zahlen. Diese Option ist gut für Bauprojekte geeignet, bei denen die Darlehensauszahlung an den Baufortschritt geknüpft ist. Die Auszahlung des Kredits wird auf mehrere Bauphasen verteilt, um zu verhindern, dass der Kreditgeber größere Kreditsummen auszahlt, die erst später in Anspruch genommen werden.

Eine zinsgünstige Alternative bietet die Inanspruchnahme eines KfW-Darlehens von der KfW-Förderbank. Bauherren profitieren von einem Kredit mit günstigen Zinsen oder einem Zuschuss der Bank. Es besteht die Möglichkeit, den KfW-Kredit mit einer klassischen Baufinanzierung zu kombinieren.

Beispiel Investitionsrechnung

Berechnung Zinsen: Darlehenssumme x Zinsatz

Berechnung Tilgung: Annuität – Zinsen

Ein Bauherr nimmt ein Annuitätendarlehen in Höhe von 500.000 Euro auf. Die Tilgungsrate beträgt 2 Prozent, was einer Monatsrate von 1.171 Euro entspricht. Der gebundene Sollzins beträgt 0,81 %, die Zollzinsbindung 10 Jahre.

Nach zehn Jahren belaufen sich die gezahlten Raten auf 140.500 Euro, für die der Bauherr 36.375 Euro bei einer Tilgung von 104.125 Euro gezahlt hat. Die Restschuld beträgt 359.875 Euro.